ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

今回のご相談のケースは、他の専門家の方が回答している通りで、
任意売却に当たると思われます。

任意売却の際の価格は、抵当権をつけている債権者が
その価格で納得するのかどうかにかかってきます。

ローンの残債で売買するのであれば、債権者側には
なにも不利益がないので、当然スムーズに話が進みます。
ただ、一般的には、任意売却の際は、残債に満たない価格での
取引になることが多いと思われます。

不動産取引の任意売却には、債権者との交渉能力が必要とされます。
不動産業者の中にも、任意売却を専門でやっている業者があるほど、
特殊な分野であるとも言えます。
例えば、債権者が物件の査定を行う際に、現場に立ち会い、
査定の判断になるような情報を操作するなど、さまざまな手法があります。

今回のご相談において、その物件がどうしても欲しいのであれば、
弁護士の先生がすすめるように、ローンの残債で購入すると良いと思います。

ただし、価格について2000万円もズレが生じているならば、
こちら側の購入希望価格を債権者側に提示して、
いくらなら納得するのか交渉してみたら良いと思います。

おそらく、残債でなければ絶対にダメとは言わないと思われます。
状況的には、債権者側の方が切羽詰っている立場なので、
強気で交渉をしてみると、こちら側の納得できる価格が
出てくるのではないかと思います。

初めに申し上げた通り、任意売却の価格は、債権者が納得すれば
いくらでも構いません。

当然、簡易査定の金額でも問題ありません。
ポイントしては、簡易査定での査定の根拠を、
債権者が納得できるような内容の濃い、
納得性の高いものにしておくことです。
それを元に債権者に対して交渉してみてください。

少しでもお役に立てれば幸いです。