真山 英二
サノヤマ エイジ土地購入後に出てきた廃棄物について。
住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2009/08/08 15:19新築を建てるにあたり土地を購入いたしました。順調に進み、後1ヵ月で完成いたします。
7区画横並びで販売されており、お隣の1号地(完成引渡済)2号地(うち)に問題が発生。
先日、1号地の方から「ここは以前、畑って聞いて土地を買ったよね?」と言われ、「そうですね」と答えると、1号地の方は地元の人に「ここは畑を土木建築会社が購入してプレハブが建って居て、1、2号地にあったのを取り壊して、3号地以降は廃材置き場になってて、地元の人間は廃棄物があった場所だから買わないんだ」と言われたそうです。そう言われれば、基礎の段階から元畑にしては、コンクリートの塊、アスファルト、針金、潰れた塩ビのパイプが出てくると主人と話ており、一応、邪魔にならない所に避けておきました。
通常は、基礎の工事の方が残土として持ち帰られるのですが、不信があったため、取っておきました。
そして、今年7月の大雨で盛土がしてある、住宅の現場の土地が流出し、更なる廃材が土の中から出て来ました。
その時点で、売主に問いただしたのですが、初め知らないとの返事が返って来ましたが、地元の人が教えてくれたと言うと急に実はここにはプレハブがあって、解体工事後、住宅用に造成し販売したと白状しました。
今は浄化槽、排水の工事が家の周りで行われ、掘削作業の真っ最中の中、更に廃材が出て来ました。
ここで問題になっているのが、1号地2号地を購入の際に、売主は畑としかいっておらず、後からこの問題が発生。
2軒とも土地の決済は降りており、1号地は今月よりローンの支払いが発生。
2号地は完成を今月末に控えている状態。
この場合、事実を踏まえ土地を再評価して、金額が下がった場合、買った差額は売主に返還請求出来るのでしょうか?
補足
2009/08/08 15:19専門家の皆様のお指南が問題解決に役立ちました。
結果、土地代金の一部返還(お詫びも込み)、外構工事を延期し、建物が建っている所以外の土の入れ替え、外構工事での残土処理、ばらす入れ等の金額の保障をして頂ける事になりました。
そして残りの土地の販売時にはきちんと説明販売すること、売主の明確さ等もきちんとすることも約束して頂きました。
皆様、ありがとうございました。
あんじゅさん ( 山口県 / 女性 / 39歳 )
土地の瑕疵担保責任について
- ( 4 .0)
ハッピーハウスの真山(さのやま)です。
今回のご相談において、土地の再評価による
差額の返金請求は実質的に難しいと思われます。
一般的に不動産取引の判断に影響を与える事項
(例えば、過去その場所で火災や殺人があったなど)
に関しては、不動産業者に説明責任があります。
重要な事項を知っていてわざと言わなかったのであれば、
宅建業法違反となります。
しかし、過去に畑だった所が一時的に土木建築会社の
廃材置場だっただけであれば、地中埋設物の撤去等を
瑕疵担保責任で対応してもらう程度が精一杯なのではと
思われます。
現実的には、過去に廃材置場であったことによって
どれくらいの減額になるのか評価も難しいので
差額の減額請求は難しいと思われます。
今回のケースに関しては、まず、
土地売買契約書の瑕疵担保責任の条項を確認してください。
業者が売主であれば、瑕疵担保責任の期間として最低2年間の
保証期間が付いていると思います。
また、売主が個人だとしても通常の土地売買契約では
瑕疵担保責任をつけていると思うのでその期間を確認してください。
瑕疵担保責任の保証期間であれば、
今回の地中埋設物(廃棄物等)の撤去費用を売主に請求できます。
ただし、建物の基礎工事に特段の支障がなく、費用もかからなかった
のであれば、その請求も難しいと思われますが、、、。
少しでもお役に立てれば幸いです。
評価・お礼
あんじゅ さん
ありがとうございました。
瑕疵担保責任については、契約書にも歌ってありましたので、この辺りを争点に明日、話し合いしてきたいと思います。