Tweet
真山 英二
サノヤマ エイジ
不動産投資マンションを売りたい
マネー 不動産投資・物件管理 2009/07/25 21:342007年と2008年に2000万のマンションを1件づつ計2件を23区内に購入。
・年収は550万ほど（貯金なし）
・毎月の支払い−家賃収入＝現在2件で赤字4万円／月あり
・固定資産税も2件分あり（現在は何とか税金の戻りでカバー）
上記状態です。
今後、家庭を持つこともあり、購入先の不動産会社へ今後のプランを再確認と売ることを相談。
・当初2008年に買ったマンションを5年後に新築時と同額で売れるようなことを言われ、返済であまった金額を2007年購入時の繰上げ返済で利用して2007年のときに購入したマンションの家賃収入が毎月＋2万円ほどになるとのことでしたが、本日、購入先の不動産会社へ聞いたところ「先のことはわからない」、「売れるかどうかもわからない」など不安なことばかりを言われ、なら早期に売りたいと思い確認したところ、「今売ると良い物件なのに早い時期に売るマンションは次のオーナーが不振に思い売れない」、「売っても1300〜1500」と言われました。
もともと2件売りたいだけだったのではとなんだか騙されたような感じです。
実際に当初の通り、5年ほど後に同額に売れるケースがあるのでしょうか。
また、早期に売ると高く売れないのでしょうか。
売れたとしてもかなりの返済金額がかなり残るのでしょうか？
今後どのようにすればよいのかご教示お願いいたします。
さとともさん （ 東京都 / 男性 / 32歳 ）
周辺相場の調査が必要です。
ハッピーハウスの真山(さのやま)です。
ご相談の内容から判断すると、正直なところ、
今回の投資用物件を購入する際の見立てが甘すぎたと思います。
不動産投資のサイクルは、「購入⇒賃貸⇒売却」です。
売却と購入の金額およびその時々の諸費用によって
キャピタルゲインもしくはキャピタルロスが発生します。
また、賃貸に出しているときに、
インカムゲインもしくはインカムロスが発生します。
よっぽどの特殊事情がない限りは、キャピタルゲインは難しいため、
現実的には、キャピタルロスとインカムゲインのトータルを
現在価値に割り戻して計算し、サイクル期間での収支を判断します。
通常の立地において、新築マンションを購入して、
5年後に新築時と同等の金額で売れることはまず期待できません。
新築マンションは、新築ならではのプレミアがついているので、
中古マンションとなったときの価格の下落は、
通常の中古マンションの下落幅を大きく上回るのが一般的です。
今回、不動産投資としては、キャピタルロスとインカムロスの
両方が想定されるため、残念ながら、早めに見切りを
つけた方が良いと思います。
対象物件の詳細が分からないので、判断つきませんが、
周辺エリアの人口動向、賃料相場の推移、売買物件価格の推移等
を調べて、今後物件の価値が上がる可能性があるのかどうかを
早急に調べてください。
もし、今後物件価格が上がる兆候があるのであれば、
現在のインカムロスを我慢して、もう少し保有することで、
キャピタルロスを減らすことができるかと思います。
逆に、今後も、賃料、物件価格が下がる兆候があるのであれば、
赤字を覚悟で、早急に売却したほうが良いと思います。
厳しい意見で申し訳ありませんが、かなりの返済額が残ると思いますが、
早めの処理の方が良いような気がします。
少しでもお役に立てれば幸いです。
