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真山 英二
サノヤマ エイジ
土地の瑕疵担保責任は？
住宅・不動産 不動産売買 2009/07/17 22:09 個人が売りに出した土地を購入して地盤調査を開始したところ、旧の建物の基礎が埋まっていることが判明しました。売買契約書には瑕疵担保責任は記載されています。
状況：・更地で購入したが、（売主所有の）以前建っていた建築物は普通の住宅なのに、埋まっている基礎の深さからみて、普通の住宅のものではない。
・売買契約書には瑕疵担保責任の記載はある。
・告知書には、「旧建物の基礎などの残存物」は無記載なので、売主は知らなかった可能性もある。（ただ、売主の家を建てる時に、今回のように気づいていた可能性もある。）
住宅メーカーの担当者の話：
・基礎があっても建築に支障はない。
・逆に、掘り返すと下の地盤が緩い可能性もあるので、撤去しない方が良い場合もある。
・将来、他者に売却する時に撤去費用を私が請求される可能性がある。（これが唯一のリスク）
・あとは、仲介した不動産業者にどうぞ。
・撤去費用の見積もりはとれない（全部掘らないと不明）感覚的には５０〜１００万の間だろう。
私の気になる点は・・・・・
１.旧建築物のコンクリートの基礎はこれから先数十年地中にあっても変化したり、支障がでたりしないか？
２．売却はしない予定だが、将来不測の事態によりやむを得ず売却する場合に、撤去費用を請求されたり、自分に瑕疵担保責任がかかってくるのはなんとも納得しがたいので、２，３０万位でも売主に請求→今後、この件については免責の覚書でも交わした方が気持ち的にすっきりするが、可能か？
ということです。このようなケースではどうすべきか、専門家の意見をお聞かせください。
ギンコさん （ 富山県 / 女性 / 41歳 ）
土地の瑕疵について
ハッピーハウスの真山(さのやま)です。
個別の法的判断に関しては、弁護士、司法書士等の専門家へご相談ください。
一般論としてご参照ください。
何が土地の瑕疵に当たるのかは、「契約の趣旨に照らして」判断されます。
土地の契約時点で、どの程度の建物の建築を予定していたのかが重要です。
今回、旧建物の基礎があっても、予定していた新しい建物を
建築するのに支障がないのであれば、
瑕疵にあたらないといわれる可能性があります。
ただし、通常は、旧建物の基礎は、新しい建物の基礎工事をする際に、
障害となるので土地の瑕疵にあたります。
したがって、そのような場合は、土地の瑕疵担保責任を売主に問い、
旧建物の基礎を撤去する費用を、売主に負担してもらうのが
一般的だと思います。
仮に、今回は、旧建物の基礎の上に、建築許可がおりて問題がないとしても、
将来の売却時に、建築基準が厳しくなり、撤去しない限り、建築許可が
下りないということになれば、「ギンコ」さんが瑕疵担保責任を問われます。
事前に告知をして、隠れた瑕疵ではなくして、瑕疵担保責任を逃れる等の方法が
ございますが、告知の際に、撤去を要求される場合もあります。
今回のケースにおいては、将来的なリスクを考慮すると、
売主に瑕疵担保責任を問う形で、売主の負担にて旧建物の
基礎を撤去してもらってはいかがでしょうか。
しかし、旧建物の基礎を撤去し、その下の地盤が弱い場合は
買主の負担にて、地盤改良等の工事が必要となります。
(地盤の軟弱等は、一般の範囲内であれば、土地の瑕疵にはあたりません)
旧建物の基礎の上に、新しい建物を建てても大丈夫なのか、
また、旧基礎の耐久性はどの程度なのかについては、
現場を見ていないので判断がつきません。
その点に関しては、住宅メーカーの担当者とよく話し合って、
今後の流れを決定してください。
少しでもお役に立てれば幸いです。
