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真山 英二
サノヤマ エイジ
古屋付土地を購入し、数年後に家を建てる場合
住宅・不動産 不動産売買 2009/07/08 12:12４３歳の転勤族です。関西在住ですが、近々に転勤の見込みで、場所はまだわかりません。夫婦ともに実家が関西なので、今のうちに関西で土地のみ先行購入しておき、現在、４年生の長女が中学入学するころ、どこに住んでいたとしてもそこに家を建てようかと思っています。（単身赴任覚悟です。）
さて、今古屋（昭和５０年築）付の土地の購入を検討しており、当方は更地にしての価格交渉中です。上記の通り家の建築は未定です。不動産屋さんは古屋つきであるほうが税金面で得であるといわれますが、どうでしょうか。固定資産税は安くなるようですが、不動産取得税での減免を考えると必ずしもそうではないのかとも思います。また、古屋の解体費用がいくらになるかもわかりません。もし、アスベストでも使用されていたら、高額になるかもしれないと思うと、やはり、売主負担で更地にしていただくのが安心ではないでしょうか？
総合的に見て、更地にしてもらうのがよいか、古屋つきのままで購入するのがよいか、判断をお願いいたします。
yareyareさん （ 和歌山県 / 女性 / 46歳 ）
更地での取引が良いと思われます。
ハッピーハウスの真山(さのやま)です。
ご相談内容からだけでは判断できない部分がありますので、
一般論としてご参照ください。
今回のご相談内容は、およそ2年後に建物を建築するとして、
・古家有りで2年間保有して、建築時に古家を解体する場合
・更地で2年間保有する場合
のどちらが得になるか、ということだと思います。
固定資産税・都市計画税が市町村民税、不動産取得税が道府県民税なので、
税金の減免がいくらくらいになるのかは、購入予定物件の住所と評価額が
必要になります。
ただ、古家の解体に関しては、一般的に解体する古家の建坪に対して、
一坪当たり3万円〜6万円くらいかかるのが相場だと思います。
解体する古家の建坪は分かりませんが、仮に30坪程度の建物だとすると
解体費に90万円〜180万円程度はかかると思います。
今回、古家有りで保有したとしても、昭和50年築と築年数が20年を
経過してしまっていることを考慮すると、仮に税金の減免があったとしても
解体費以上の減免となることはまずありえないと思われます。
同じ金額であるならば、更地での取引にした方が良いと思われます。
最後に一点。
今回は、住宅ローンを使用する予定がありますか?
土地を先に購入しておいて後から建物を建築する際、
多くの銀行が土地を購入(決済)した後6ヶ月以内に建物を
建てることを条件とする場合があります。
土地を購入してから、2年後に家を建築するとなると
それでも融資してくれる銀行は数が少ないと思われるので、
その辺をよく不動産業者と話し合った方が良いと思います。
少しでもお役に立てれば幸いです。
