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真山 英二
サノヤマ エイジ
共有名義の持分と住宅ローンの金額の関係は？
マネー 住宅資金・住宅ローン 2009/05/13 03:13 土地を購入し、家を新築する予定です。建物の建築は土地購入数ヶ月後になります。土地１５００万、建物２５００万、自己資金は夫婦５００万ずつで、後は住宅ローンを夫名義で３０００万組みます（土地１５００万、建物１５００万を考えてます）。
（１）ローンの金額は考えないで、まずは共有名義についての質問です。土地は共有名義（夫２／３、妻１／３）にし、建物は夫一人の名義とした場合、両方夫のみの名義、または両方共有名義と比べて、不利はあるのでしょうか。
（２）住宅ローンは実際には土地と建物の２本建てになります。名義は上記のような場合で、土地代金を全てローンで払い建物はローン１５００万と自己資金を使うとします。土地・建物の名義と資金の出所の比率が合わないのですが、問題が起こるでしょうか。例えば、(a)土地の１／３が夫から妻への、建物の２／５が妻から夫への贈与税の対象になるとか、(b)住宅ローン減税を受ける時、土地のローンは夫の持分（２／３）のみ、建物のローンは１５００万しか対象にならない、などが素人頭で考えられます。また他の問題等が生じるのでしょうか。
ややこしい話でうまく説明できてないかもしれませんが、アドバイスよろしくお願いします。
dojikochanさん （ 東京都 / 女性 / 44歳 ）
出資金額と名義を合わせた方が良いと思います。
ハッピーハウスの真山(さのやま)です。
質問(1)に関してですが、
将来、不動産を売却した際に、
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」
を二人分活用したいのであれば、
奥様の名義を家屋(建物)の方に入れておく必要があります。
ただ、将来的に3000万円以上の譲渡所得が
生じる可能性が低いのであれば、
基本的に、メリット・デメリットはありません。
(ただし、住宅ローンを使用するので、
下記の質問(2)を参照してください)
質問(2)に関してですが、
各人の出資金額とその持分をほぼ一致させておかないと
出資金額と合わない持分に関しては
贈与と見なされて、贈与税の課税対象となります。
「dojikochan」さんのおっしゃる通りで、
例えば、土地の1500万円を全額住宅ローンで
購入しているにもかかわらず、
ご主人(ローンの債務者)2/3、奥様1/3の
持分とすると、当然奥様1/3の持分部分は
贈与と見なされる可能性が高いと思われます。
現金部分に関しては、共有財産からの出資として
ある程度の融通を利かすことは可能ですが、
住宅ローン部分に関しては、その債務者が
出資したことが明確です。
したがって、住宅ローン契約に応じた出資割合で、
(土地の融資金額と建物の融資金額に分けて)
名義を入れておくことが少なくとも必要です。
ちなみに、住宅ローン控除に関しては、
共有持分がある場合には、その持分に対する借入部分
が対象となります。
特にこだわりがなければ、土地・建物それぞれに
自己資金を投入した形をとり、
その出資額に応じた持分とすれば良いと思います。
少しでもお役に立てれば幸いです。
