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真山 英二
サノヤマ エイジ
住宅購入における住宅ローン減税とローンの組み方
マネー 住宅資金・住宅ローン 2009/04/18 01:34はじめまして。土地の支払い期日が５・１とせまっておりましてどのようにすべきか焦っています。今回土地から購入してマイホーム予定しております。土地、建物で合計６０００万（土地４０００、建物２０００）ほどかかると思われます。当初の予定は土地を現金で、建物はローンでと考えておりました。銀行の方から６０００全額ローンで借り入れて、現金４０００は利率の高い定期にいれ、１０年住宅ローン減税（５００万）とさいたまのエコ住宅５年間で１００万円助成金がでるのを考慮したら、そちらの方が得だといわれました。住宅ローンは変動で１，４７５％です、返済は住宅ローン減税の終了とともに繰り上げ返済で終了したいという計画ではあります。土地を現金で支払い２０００万をローンにして返済していく方法と、６０００全てローンにして減税や助成金、利息を得て支払っていくのではどちらがよいのでしょうか。お忙しい中申し訳ありません。宜しくお願いいたします
junnjunnさん （ 埼玉県 / 女性 / 43歳 ）
2000万円借入の方が得です。
大前提として、
住宅ローン控除の還付金が十分にあるとします。
支払税額が年末借入残高の1%よりも少ない場合は、
その支払税額が還付金となります。
借入額によって差がでる大きなところは
1.完済までの支払金利
2.銀行保証料
3.抵当権設定費用
4.住宅ローン控除による還付金
の4点です。
ご質問から判断できなかった部分を
仮定してシミュレーションを行いましたので
ご参照ください。
【前提】
借入金利1.475%、借入期間35年、保証料前払い、
10年間は普通に支払、11年後に全額完済。
(10年後年末残高の1%が住宅ローン控除の最後金額)
(1)6000万円の借入を行った場合
(2)2000万円の借入を行った場合
1.完済までの支払金利
(1)の支払金利部分⇒8,509,777円
(2)の支払金利部分⇒2,836,543円
金額差 5,673,234円
2.銀行保証料(35年間、100万円につき20,700円の保証料と仮定)
未経過分は、年数案分で返金された場合
(厳密には案分されませんが概算です)
(1)の支払保証料部分
⇒6000万円×(20700円/100万円)×11/35年
=390,343円
(2)の支払保証料部分
⇒2000万円×(20700円/100万円)×11/35年
=130,114円
金額差 260,229円
3.抵当権設定費用(税額部分)
住宅用家屋証明を使用した場合(0.1%)
(1)の抵当権設定費用⇒60,000円
(2)の抵当権設定費用⇒20,000円
金額差 40,000円
4.住宅ローン控除の還付金総額
(1)の還付金総額⇒4,921,567円
(2)の還付金総額⇒1,746,959円
(1)において、9年目、10年目での年末借入残高が
5000万円を切るので、単純に500万にはなりません。
金額差 ▲3,174,608円
以上の結果より、上記の前提であれば、
2000万円を借りた方が、6000万円を借り入れるよりも
2,798,855円得になります。
なお、上記において、
全期間金利1.475%で計算を行いましたが、
金利が上昇するのであれば、金額差は
さらに広がります。
4000万円原資で、10年間で280万円以上の
利益がでる投資対象があれば良いのですが、
今回のケースでは、2000万円の借入の方が
良いと思います。
