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真山 英二
サノヤマ エイジ
定期借地権の購入について
マネー 不動産投資・物件管理 2009/04/08 21:58建築条件付定期借地権の土地の購入を考えています。
私自身は所有権とか、借地とかこだわりはないのですが、
将来的に、更にもう１件不動産を購入しようと思ったときに、
定期借地権と区分所有のマンションとだったら、どちらが、
融資の審査の際に有利に働くでしょうか？
立地条件や購入価格は同じとします。
けいこみさん （ 神奈川県 / 女性 / 33歳 ）
借地権の方が不利だと思います。
銀行の融資対象として、借地権は、担保評価が出にくいため、
非常に厳しい融資条件を提示されるのが一般的です。
また、そもそも融資対象とならない場合がよくあります。
特に定期借地権の場合は、契約期間が決まっており、
最終的には確実に地主に返還をしなければなりません。
中途半端に契約期間が残っている定期借地権の売却は
時間がかかったり、流通が難しいことも多いため、
金融機関もなかなか満足できる担保評価を出してくれません。
したがって、2棟目購入時の融資審査の際に、
よっぽどの特殊事情がない限りは
区分所有のマンション(敷地は所有権)の方が
担保評価が高く、融資の条件としては、
有利な条件を引き出せると思います。
補足
金融機関の担保評価として、借地権はかなり厳しいものがあります。
また、借地権の流通に関しても、まだまだ整備が行き届いている
とはいえません。
一般的にはお薦めしていませんが、
もし不動産投資にある程度の経験や興味がある方であれば、
投資物件として検討できるケースがあります。
不動産投資は、通常、投資期間中のインカムゲインとキャピタルゲイン、
もしくはキャピタルロスの総和で投資の判断をします。
借地権物件は、購入時の資本を低く抑えることが出来ます。
仮に、投資の想定期間中のインカムゲインだけで、
十分に元がとれる(キャピタルロス等も考慮に入れて)のであれば
不動産投資として非常に面白い場合があります。
ただ、借地権には、名義書換え料、更新料、地代等の
地主と借り手の間の力関係で決まってくるある意味不明瞭な
お金があるので、借地権の投資物件を検討するときは、
事情を良くわかっている専門家にご相談してみてください。
