ハッピーハウスの真山（さのやま）です。

金融機関等は、住宅ローンの審査において、基本的には
支払能力の目安である返済比率、返済期間、審査金利の３つで
借入可能額を算出します。

最終的には、
個人信用情報に大きな問題がないことが前提となりますが、
購入動機、勤務先、勤続年数、家族構成等も考慮して
総合的にいくらまで貸すことが出来るかを判断しています。

基本属性に問題がないと仮定して、
単純に、年収300万円でいくらまで借りられるのかを
机上で計算してみます。

都市銀行の場合、年収300万円だと返済比率30％、審査金利4％で
設定されていることが多いと思います。
借入期間は35年と想定すると、借入可能額は、
1690万円（10万円以下切り捨て）となります。

ちなみに、りそな銀行は審査金利が3.75％（平成24年7月時点）
と低めなので、その金利で計算すると1750万円となります。

今回のケースでは、物件がフラット35の適合物件であれば、
審査金利が低くなるフラット35の方が借入可能額を
増やすことが可能です。

平成24年7月のフラット35の最低金利は、
1.94％（21年以上35年以下）とフラット35史上
最低の金利となりました。

フラット35の最低金利で借入可能額を計算すると
2280万円の借り入れが可能となります。

今回検討している2600万円の物件に対する諸経費等は
おそらく150万円程度でおさまると思われます。　
したがって、本体と諸経費を合計した
必要総費用2750万円をどのように資金調達するかと
いうことになります。

購入する物件の調査が必要となりますが、
フラット35に適合する物件であれば、
2280万円の借り入れを前提とすると
500万円程度の自己資金で購入が可能となります。

銀行系の住宅ローンを使用するのであれば、
やはり1000万円程度の自己資金が必要となって
しまいます。

今回、買い替えなので、そのタイミングがとても重要となります。

基本的には、現在の持ち家（住宅ローン有り）を
事前に売却することが条件になると思います。
少なくとも、同日決済を要求されると思いますので、
そのタイミングが合うのかどうかを専門家に相談して下さい。

借入可能額と返済可能額は違うので、
毎月の支払額をよく検討した上で、
より良い暮らしをぜひ手に入れてもらえればと思います。

少しでもお役に立てれば幸いです。