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真山 英二
サノヤマ エイジ
マンション売却or賃貸迷っています。
住宅・不動産 不動産売買 2012/01/13 12:04はじめまして 不動産に全く知識がないのでよろしくお願いいたします。
現在主人が所有しておりますマンション物件について、売却か賃貸か迷っております。この度家庭の事情で所有のマンションを離れ、賃貸9万円のマンションに引っ越しました。当面は現在の賃貸で住み続けますが、将来賃貸のままか他の物件を購入するかはまだ決まっておりません。
主人は37歳、年収600万、貯蓄600万、まだ子どもはいませんが将来は2人程欲しいと考えています。残債は1,300万残っています。月7万円程返済中です。
物件につきましては、既に不動産屋さんにて査定頂き、関西では人気エリアということもありどちらでも可能とのことです。
物件 3LDK 築9年 売却評価額：2,500万 賃貸査定額：12～13万
補足
2012/01/13 12:04主人は現在賃貸に住み始めた不安や不労所得を視野に入れていることもあり、賃貸に出す方に傾いております。
しかしながら私自身は父親が不動産所有で痛い目を見ていることもあり、なるべく借金は作らず売れる時期に売っておきたいと思っています。また、昨今の自然災害等のリスクを考えたときの不動産所有の不安もあります。
どちらが良いかということとはもちろんなのですが、できれば主人を売却の説得できる内容もご教示いただければ幸いです。
tom321さん （ 兵庫県 / 女性 / 35歳 ）
投資的な観点からは売却をおすすめします。
- ( 5 .0)
ハッピーハウスの真山（さのやま）です。
今回所有している不動産を投資家の観点から判断すると、
売却した方が良いと思います。
賃料査定額より、毎月12万円の収入が得られると仮定します。
単純に投資物件と考えた場合の年間収入は、
12万円×12か月＝144万円/年
表面利回りで10％の不動産投資とすると、
収益還元的に見た物件価格は、
144万円÷10％＝1440万円
となります。
実際には、管理費・修繕積立金および固定資産税を
差し引いた実質利回りとして10％くらいを望む
不動産投資家が多いので、投資家からみた不動産の価格は、
おそらく1200万円～1400万円くらいになるのではと思われます。
（あくまでもお金を生み出す力だけの話です）
自己居住用の不動産としてこの物件を考えている人に
2500万円程度で売却できるのであれば、おそらく
諸経費等を差し引いてに2400万円くらいになると思います。
このままローンを支払って賃料収入を得た場合、一般的に
管理費・修繕積立金と固定資産税等はオーナーが負担します。
管理費等の金額がわかりませんが、仮に月平均2.5万円とした場合
毎月の実質的な手取りは、賃料12万円とすると
12万円（賃料）-2.5万円（管理費等）-7万円（ローン支払）
で2.5万円/月となり、年間で30万円程度の収益となります。
この物件を2500万円で売却した場合の手取り概算は、
2500万円（売却価格）-1300万円（ローン返済）―100万円（諸費用等）
で、およそ1100万円となります。
例えば、そのお金で利回り10％くらいの不動産を購入した場合、
諸経費を差し引いても、おそらく年間100万円くらいの
収益を得ることができます。
したがって、このまま保有して年間30万円程度の収益となるのか
一度売却して再投資して年間100万円程度の収益とするかで
大きく結果が違ってくると思います。
詳細なシミュレーションを計算する場合には、
空室率やかかる費用、税金、割引率等々を考慮しますが、
大体で良ければ、
上記のイメージでそれほどズレはないと思います。
したがって、投資的な観点からのみお話をすれば
売却をすることをおすすめ致します。
少しでもお役に立てれば幸いです。
評価・お礼
tom321 さん
2012/01/13 22:22
早々に丁寧な御回答頂きありがとうございます。
投資物件としての見方大変参考になりました。
急なこともあり、売却を望みながらも売却後の運用までは視野に入っておりませんでしたので選択肢が広がった気がします。
また、具体的な計算式を入れて頂いたお陰で無知な私でも所有物件の価値がイメージ出来ました。
回答を参考に主人と再度相談出来ればと思います。
ありがとうございます。
