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真山 英二
サノヤマ エイジ
初心者 不動産投資 中古一棟アパートを買おうと思っています
マネー 不動産投資・物件管理 2011/06/01 09:37前回の物件は購入できませんでした。今回はぜひと思っています。
不動産屋さんもある程度の土地の坪数もあり又大宮から徒歩圏内の為
おすすめですとのことでした。やはり今回も心配なので
アドバイスいただけると幸いです。よろしくお願いします。
補足
2011/06/01 09:37■属性
勤続１２年、他のローンは一切無し。
年収税込６００万円
家族：４０歳夫婦共働き、子、小学生２人
■物件
洋風の木造１棟アパート、築２２年（３年前に外壁塗装済み）２DK６部屋。
土地は約７０坪程度 路線価１３万前後（平米当り）
■立地
埼玉県の物件で、大宮駅、徒歩１７分の立地。
南側、住宅の為日当たり良く、隣地に高層住宅はなく風通しも良い。バスの便も良好で、
2路線利用可能。また駅までのルートは整備された遊歩道があります。
■家賃収入
満室時 約３５万円/月 約４２０万円/年
■購入費用
購入価格：４，５００万円
■ローン
頭金４５０万円→借入額；４，０５０万円
金利３．５％（変動２０年）、返済約２３万円/月
■現状の考え方
共働きで妻も社員の為、老後はある程度の年金は見込めるかも知れないが、
子供の教育費が不安です。
収益物件の購入を考えてます。
ぜひ、アドバイスをお願いいたします。
taitairyoryoさん （ 埼玉県 / 男性 / 39歳 ）
よく検討した方が良いと思います。
ハッピーハウスの真山（さのやま）です。
通常、不動産投資を行う場合、
まず対象エリアの調査を行います。
エリアの人口が増加しているのか、減少しているのか。
人口が増加しているエリアであれば、賃料想定を
現在募集がかかっている賃料をもとに、
駅からの距離、構造、間取り、面積、築年数等々で
補正を行って試算していきます。
人口が減少しているエリアであれば、賃料想定を
現状より厳しく試算していかなければ危険です。
また、駅からの距離は利便性に直結するので、
徒歩１７分の場合は、周辺の特殊事情があるのか
どうかを確認する必要があります。
今回は、２ＤＫなので、おそらくファミリー向けの
マーケットを考慮した方が良いと思います。
アパートの周辺に、評判の良い小学校がある等々の
プラス条件があるのかどうかを確認してください。
仮に、人口が横ばいもしくは減少しているエリアで、
アパート周辺に特段の事情がなければ、
飛びついて購入するほどの物件ではないのではと感じます。
最終的な判断については、物件や周辺環境を
見なければわかりませんが、
駅徒歩１７分、築２２年の木造アパートで、
万室想定の表面利回りが９．３％では
不動産投資としての収益を
最終的にとることが難しいのではと思います。
不動産投資は、一つの事業としてとらえる必要があります。
投資想定期間中のキャピタルゲイン・ロスとインカムゲインを
総計して、可能であれば、現在価値に割り戻して
事業計画を立てていく必要があります。
今回、再開発事業、新駅設置、道路収用等々の
特殊事情があれば別ですが、
よく慎重に考えた方が良い案件だと思います。
少しでもお役に立てれば幸いです。
