真山 英二
サノヤマ エイジワンルームマンションの売却について
マネー 不動産投資・物件管理 2011/04/03 16:00不動産会社の誘いで1件約2000万円の新築ワンルームマンションを2件ローンで購入したのですが、先行きの不安を感じ売却を考えています。
但し、負担額をできるだけ少なくした売却時期を画策したいので、築年数経過による売却額相場を教えていただけないでしょうか?(築年数により2000万円がいくらになるのか?)
物件は神奈川県のJR東神奈川駅より徒歩5分に位置し、鉄筋コンクリート(RC)造り(平成22年冬築)、部屋は1K,約20平米です。
家賃収入のあるサブリース契約で家賃は約75,000円/月、ローン及び管理費、修繕積立金が約8万円/月です。
ユミパパさん ( 愛知県 / 男性 / 45歳 )
投資用マンションの売却価格について
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ハッピーハウスの真山(さのやま)です。
投資用のワンルームマンションについては、
購入を検討される方も不動産投資家です。
あくまでも投資目的で購入を検討します。
したがって、築年数の経過より前に、
賃料から収益還元的な見方で、
物件の価格を設定するケースが多いと思います。
当然、築浅物件であれば、物件価格が高く
ある程度継続した安定賃料が望めるので、
利回りが低くくなります。
ただ、一般的な不動産投資家であれば、
実質賃料ベースで、利回り6%~10%くらいを
目標にして物件を検討されるのではないでしょうか。
今回、サブリース契約の賃料が75,000円/月なので、
実質的な相場賃料は、80,000円/月程度なのではと思います。
ここから、管理費、修繕積立金、固定資産税等を引くと、
おそらく70,000円/月程度の収入になるのではと思います。
(ローンは別で考えます)
仮に、月7万円の実質賃料だと想定すると、
実質利回り10%で検討している人は、
7万円/月×12か月/10% ⇒ 840万円
実質利回り6%で検討している人は、
7万円/月×12か月/6% ⇒ 1400万円
程度の金額を設定すると思います。
よりシビアに見る人は、
空室率や家賃の下落率を考慮して
さらに低い価格を設定します。
ご相談内容からだけの判断とはなりますが、
なるべく築浅の状態で、良くて1000~1500万円前後が
売却価格になると思われます。
大変厳しい言葉にはなってしまいますが、
今回の案件は、減価償却費を使って不動産所得をマイナスとし、
節税が行えたとしても、ほぼトントンで、今後保有していけば、
収益がマイナスになるのが目に見えております。
保有すればするほど、マイナスが膨らむと思われます。
どこで、見切りをつけるかは個人の判断となりますが、
現状を把握して、早めに対応をするのが良いと思います。
投資家から見ると、資本投下したお金がいかに効率よく
お金を稼ぐかが最重要ポイントです。
収益還元的な見方で査定を行ってください。
少しでもお役に立てれば幸いです。
評価・お礼
ユミパパ さん
2011/04/03 22:13
こんなに早くご回答いただき、ありがとうございます。
参考にさせていただきます。