ハッピーハウスの真山（さのやま）です。

ご相談の内容、整理された文面より、「ha3533」さんは頭脳明晰で
とてもしっかりしている方だと思います。
したがって、大変厳しい言葉になってしまいますが敢えて言わせてください。

不動産投資は一つの事業として考えてください。
ある投資期間を想定し、資本を投下して物件を取得します。
賃貸に出して収入をあげます。
物件を売却して、投資期間中の収益を確定します。
つまり、キャピタルゲインもしくはキャピタルロスと
インカムゲインを合計し、現在価値に割り戻して、
プラスになるのかどうかを判断すべきです。

新築物件の賃料には、新築プレミアがついています。
一度、退去者がでると、つぎの募集賃料は相場賃料となるため、
２年後のサブリース更新の際に賃料値下げの交渉をされる可能性が
高いと思います。仮に、月額１万円の値下となった時点で、
インカムゲインがマイナスになってしまいます。

さらに、年間１０万円程度のプラスだけだと、
なんらかの修理代等が発生した時に
それだけでマイナスになる可能性もあります。

新築時の賃料で、収支がほぼトントンの場合、
長く持っていると収支がまずマイナスになります。

また、実際に売却をするかどうかは別として、
売却価格を想定しておく必要があります。
今回の物件は、主に投資用なので、
不動産投資的な観点から売却価格を想定します。

仮に、賃料が９万円だとしても、
管理費、修繕積立金等の1.5万円を差し引いた実質賃料は、
7.5万円程度となり、年間収入で90万円です。

実質利回を１０％で探している投資家は、
年間収入を利回りで割り戻して、
この物件の価格を900万円と査定します。
通常の不動産投資家は、実質利回りで6％～10％くらいを
望むことが多いのではと思います。

したがって、今回、特殊な事情がなければ
インカムゲインでマイナスになる可能性があり、
かつキャピタルゲインでも大幅なマイナスが計上されるため
とても不動産投資として成り立つものではないと思います。

前回のバブル期で不動産投資に失敗した人の多くは、
収支がトントンでも節税になるから、
将来的には資産になるかたといったセールストークに
引っかかってしましました。

きちんと事業として成り立つのかどうかを判断基準としてください。

少しでもお役に立てれば幸いです。