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真山 英二
サノヤマ エイジ登記料の妥当性について
住宅・不動産 不動産売買 2010/10/12 20:38こちらのQ&Aでお世話になっております。
お陰様で新築マンションの契約まですることができました。
ただ登記料の金額について疑問があるため新しく相談させていただきたいと思います。
物件価格:3390万円
自己資金:590万円
住宅ローン(フラット35S)借入:2800万円
の内容で販売代理店からの下記の登記料の提示を受けました。
表題登記料:7万円
保存登記料:17万円
フラット35設定登記料:16万円
計:40万円
登記にある程度支払わなければならないことは理解しておりますが3種類に分かれておりそれぞれどういう目的なのか、それぞれの金額は妥当なのか分かりません。
合わせて40万円というのも「切り良く」合わせている感じがして高いような気がします。
私がそれぞれの登記料の額の根拠を代理店の担当者に尋ねますと「事務センターの設定なので後で確認します」と言われましたが2週間以上経った今も未だ説明がありません。
この販売代理店の登記料の請求は妥当なのか、そうでない場合値引き交渉は可能か(した方がよいか)教えていただければ幸いです。
よろしくお願いします。
でゅーくさん ( 東京都 / 男性 / 42歳 )
登記内容とその費用について
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ハッピーハウスの真山(さのやま)です。
登記費用は、
内容として登録免許税と司法書士報酬の2つにわかれます。
登録免許税部分は、だれが行っても同じ金額となります。
また、今回、登記内容としては、
1.表示(表題登記)登記
2-1.建物(専有部分)の所有権保存登記
2-2.土地(共有持分)の所有権移転登記
3.土地・建物に対する、抵当権設定登記(2800万円)
の大きく3つにわかれます。
1.については、新築なので、登記簿上の表題部を作成する登記です。
登録免許税はかからず、土地家屋調査士の手間代として、
一般的に8~10万円くらいなので、
7万円は相場程度か少し安いくらいだと思います。
2.~3.については、権利等を保全する登記で、
司法書士が代理人として登記申請を行います。
今回、自己居住用で住宅家屋証明を取得できるのであれば、
登録免許税の軽減を受けることが可能です。
登録免許税は、
不動産価格(売買価格ではなくて、税務署の課税台帳上の金額)に対して、
税率をかけて登録免許税を計算します。
一般的な税率は下記の通りです。
所有権保存登記:4/1000(住宅家屋証明による軽減で1.5/1000)
所有権移転登記(土地、売買):20/1000(現在は、10/1000)
抵当権設定:4/1000(住宅家屋証明による軽減で1/1000)
*住宅が長期優良住宅の場合はさらに軽減されます。
例えば、『フラット35設定登記料:16万円』で、
2800万円の抵当権設定費用であれば、
登録免許税部分は、2800万円×1/1000=2万8千円となります。
この内容であればかなり高い報酬です。
建物保存、土地持分の移転登記に関しては、
課税上の不動産価格次第ですが、
保存と移転の両方が入っているのであれば、
17万円は相場に近いと思います。
まずは、現在の詳細見積りをもらってください。
そこで、
住宅家屋証明による登録免許税の軽減を活用しているかどうか
オンライン申請による登記費用の減額をしているかどうか
この2点を確認してください。
別の司法書士にいくらでやってもらえるのか
聞いてみるのも良いと思います。
新築なので、不動産売買契約において、
司法書士を指定されてしまっているかもしれません。
その場合でも、別の司法書士の見積もりを見せて、
その金額まで登記費用を下げてもらうように
交渉してみてはいかがでしょうか?
評価・お礼
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でゅーく さん
2010/10/14 18:16
真山様
この度もご丁寧な回答ありがとうございました。
契約では本体価格(物件価格から消費税を引いた額)は3315万6千円となっています。
住宅家屋証明による軽減ですが床面積が50平米未満ですので優遇は受けられません。
そうなりますとはフラット35の設定登記料(抵当権設定費用)ですが2800万×0.4%=11万2千円、プラス司法書士への報酬ということになりますでしょうか。
皆様からのアドバイスでなんとなく登記料の内訳のイメージができましたので今後は販売代理店からの明細を貰って確認したいと思います。