真山 英二
サノヤマ エイジ住宅ローンを親から借りた資金で返済する時の注意点
マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/10/04 21:49福岡から12年前に転勤になり、現在東京近郊の賃貸マンションに家族4人(本人、妻、高3男~来年進学予定、中2男)で居住しています。18年前(H4年)に福岡で35年の住宅ローンでマンションを購入しましたが、現在も1300万円程、地銀から融資を受けた住宅ローン(3.5%固定)の残高があります。現在、福岡のマンションは賃貸物件として貸し出し中で毎月の一定の収入はあります(確定申告は毎年している)が、毎月のローンの支払いからこの収入を引くと45000円程の赤字となっており、家計を圧迫しています。買い替えやローンの借り換えの検討も過去にはしましたが、賃貸で貸し出していたり、本人が居住していないこともあって借り替えは出来ないとのこと。もし仮に売却できたとしても、300万円ほどの赤字になると思われます。子供も成長し教育費がかさむようになり、毎月の住宅ローンの赤字が負担になってきたと感じていたところ、両親から1,300万円を資金援助しても良いとの申し出がありました。貰っても良いのですが、贈与税がかかりそうでどうしよかと考えています。
(1)どのくらい課税されるのでしょうか?
(2)また、贈与ではなく借りることにして毎月3万円程度返済していく方法だと贈与税はかからないのでしょか?また税金がかからないようにするためには毎月の返済額はどれくらいが妥当なのでしょか?
(3)現在賃貸中ですが、借人が退居後に両親にここに住んでもらい、月々家賃をもらうことにし、1300万円の借金返済と相殺という形を取るとどうなるのでしょか?
以上3点、ご指導宜しくお願いいたします。
通りもんさん ( 東京都 / 男性 / 49歳 )
毎月の支払いを軽くすることが目的であれば、、、
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ハッピーハウスの真山(さのやま)です。
個別の税相談に関しては、税務署、税理士等にご相談ください。
(1)1300万円の贈与に対する贈与税額は、
1300万円-110万円(贈与税の基礎控除)=1190万円
1190万円×50%-225万円=370万円となり、
贈与税額は370万円となります。
(2)仮に1300万円を毎月3万円で返済していくと
1300万円/(3万円×12か月)⇒ 36年超となります。
ご両親の年齢等によりますが、
あまりにも非現実的な期間だと贈与とみなされる
可能性が高いと思われます。
贈与とみなされない範囲については、税務署にご確認下さい。
(3)1300万円の一括支払いと賃借人が退去後の
家賃相当額の相殺に関しては、
贈与とみなされる可能性が高いと思われます。
基本的に親族間の借入に関しては、
きちんと金銭消費貸借契約書(いわゆる借用書)を結び、
その契約内容にそって、きちんと返済を行うことが必須となります。
また、契約内容については、「他人並み」であることが要求されます。
借入期間が極端に長かったり、
支払い時期が未定(賃借人の退去に依存)だったりした場合には、
税務署の調査の際に実質的に贈与とみなされる可能性が高いと思われます。
今回の相談目的が、
家計を圧迫している毎月支払いを軽くしたいことであれば、
現状のままでご両親にマンションを
残債程度で買取ってもらう方法もあります。
マンション相場が残債の1300万円程度の前提とします。
両親と不動産売買契約を結び、
その資金で住宅ローンの残債を消しこみ、
マンションの名義をご両親の名義に移します。
「通りもん」さんは、残債1300万円に対する毎月の支払い義務が消滅します。
ご両親には、マンション所有権とそこからの賃料が入ります。
最終的には、ご両親が亡くなられた相続の際に、
そのマンションが「通りもん」さんのもとに戻ってきます。
売買に関する費用はかかりますが、既存財産を実質的に
贈与ではなくて相続で移転することにより、
相続税の基礎控除(5000万円+法定相続人の数)が使えるので、
通常、大きな節税となります。
「通りもん」さんの家族構成、兄弟との関係等を考慮する必要がありますが、
ご両親にマンションを購入してもらうことも検討してみてください。
少しでもお役に立てれば幸いです。
評価・お礼
通りもん さん
2010/10/06 22:21
真山様
早速のご回答有難うございます。
節税等について検討したいと思います。
色々と参考になりました。税務署で相談してみます。
有難うございました。