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真山 英二
サノヤマ エイジ
どの銀行でくみのがいいでしょうか？
マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/06/09 16:14住宅ローンについて教えて下さい。
我が家の状況ですが、
主人37歳、子供はいませんが欲しいと思っています。
主人の現在の年収約800万円（税引き後：約620万円）（公務員です）
生活費、光熱費、毎月の貯蓄など固定費用を除くと、毎月12万円位の返済は可能
（ボーナス払いはなし。繰上返済に使用予定）
購入予定住宅費用（諸経費服含む）は約4870万円、頭金は1600～1700万円の予定
（頭金を支払った後の我が家の貯蓄残高は、約1700万円）
借入金額は今の予定では、約3170万円の予定です。
我が家の年収で無理なく返金できる金額になのでしょうか？これは借入金額として妥当なのでしょうか？
○ローンの組み方：検討中の銀行は以下の2つです。
A信託銀行 変動：1.075％、5年固定：2.10%、10年固定：2.65
（借入期間一律1.6%優遇）
（保証料：0.2%上乗せ、一部繰り上げ返済で保証会社で￥5250の手数料、融資手数料不明（ネット上には載ってなかったです）、元利均等のみ）
B銀行 変動：1.175％、5年固定：2.15%、10年固定：2.90
（借入期間一律1.5%優遇）
（保証料：0.2%上乗せ、一部繰り上げ返済ですべての手数料無料、融資手数料￥61500、元利均等も元金均等もあり）
ただし、保証料は一括支払いも考え中です。
変動のみを選ぶべきでしょうか？固定も組み合わせるべきでしょうか？
また、元金均等と元利均等どちらを選ぶべきなのか？
これから子供も欲しいので、今、お金に余裕がある間に、高い金額を返済できる元金均等が良いのかなと考えているのですが、どうなのでしょうか？
○返済期間（主人の職場の定年は63歳）
35年ローン（主人71歳）：繰上返済で期間短縮
28年ローン（主人65歳）：繰上返済で期間短縮か返済額軽減
26年ローン（主人63歳）：繰上返済で返済額軽減
どのパターンがいいのでしょうか？子供出産の予定があるので、だんだん、返済金額が減る返済額軽減の方がいいのでしょうか？
○繰上返済について
インターネットバンキング使用で、手数料が無料、毎月1万円からでも返済できるという銀行（B銀行）があります。繰り上げ返済は毎月少しずつでも返済する方が効果があるのでしょうか？100万円以上貯まってからまとめて返済する方が効果があるのでしょうか？
我が家の状況ではどのように組み方がリスクが少ないでしょうか？
minnchiさん （ 兵庫県 / 女性 / 40歳 ）
変動金利をおすすめします。
ハッピーハウスの真山（さのやま）です。
お聞きしている範囲では、
「Ａ信託銀行の変動金利」をおすすめ致します。
今後の金利推移に対する考え方は人それぞれで
専門家によっても大きく異なります。
過去を振り返ると、変動金利で6、7％が当たり前で、
8％を超えたときもありました。
しかし、それは前回のバブル期の話です。
現在の日本は、少子高齢化、デフレ、世界のＧＤＰにおける地位低下、
政治不信等々、残念ながら成熟した経済国家になっています。
以前のバブル期のような「Japan as No1」を取り戻せれば、
そういった金利になる可能性もありますが、
現状では、厳しいと思わざるを得ません。
また、都市銀行の審査金利を見ても、3.95％～4.2％と
およそ4％程度で、今後の金利上昇を推測しております。
住宅ローンの金利を一番堅実に予測をする資金の貸し手である
都市銀行が4％程度までしか上昇しないと想定しております。
過去にあった金利の一部データから、
金利を過度に不安視する方がいらっしゃいますが、
現状において、そこまで金利が上昇する要素が見当たりません。
前置きが長くなってしまいましたが、
今回の「minnchi」さんの場合、審査金利の最大値である4.2％まで
金利が上昇しても、通期の金利優遇1.6％が利くので、
実行金利としては2.8％（保証料は金利上乗せ）となります。
参考までに、
年収に対するローンの支払能力を表す返済比率を計算しておくと
・借入金額3170万円、実行金利1.075％、35年で、返済比率13.5％
・上記同条件で、金利を審査金利（金利優遇後）2.8％として、返済比率17.7％
となります。
返済比率に関しては、金融機関の審査においては、35～40％以下とする
ケースが多いと思われます。
また、20％を切る場合は、かなり余裕をもった返済となります。
自己資金もあり、仮に金利が審査金利まで上昇したとしても
返済比率として20％を切っているので、変動金利を選択しても
安心して良いと思われます。
誰にでも変動金利を薦めているわけではありませんが、
今後の金利上昇リスクを考慮しても安全な方には
おすすめの商品となります。
「minnchi」さんについては、金利優遇を最大限に活用して、
余剰資金は期間短縮型の繰上げ返済で早期完済を目指して
がんばってください。
少しでもお役に立てれば幸いです。
