はじめまして、ちさみささん。さおとめあきこ総合研究所の早乙女でございます。

リフォームと税金、二通りの視点から回答させていただきます。
まず賃貸に回す場合、現況住んでいたままで18万円の価格が確定できているのか。例えばテレビや冷蔵庫の後ろのクロスは黒ずんでいないか。クッションフロアや幅木はどうか。貸すにあたって表面内装が必要ではないか。あるいは水周りを交換して貸すことが前提となっている18万円ではないか、検討する必要があります。
さらに、賃借人が数年で退去、クロスなどが汚れていたとします。東京都の条例で敷金から引けるのは部分的な箇所の一部張替え分のみ、ところが次の方に部分的な補修で貸せるのか？結局一面全部張り替えなければならない、という問題も多く見かけます。貸して4年目、築後15年目で給湯器が壊れて交換＝10万単位の出費などもありがちです。当該物件のリフォーム費用と賃料を長期目線で検討する必要があります。
また、今回の購入予定のローン、当該物件を売却しないと4000万超となるのではないでしょうか。その際の金利を計算する必要があります。賃料で得た益の一部が金利に消えていませんか？

また、2件目となると居住用ではなく、投資用物件扱いで税金が掛かる場合があります。現在居住の物件は奥様名義、新しい方はご主人名義、だったりすれば別ですが、その場合は売却益を新規購入の物件のローンの返済に充てると夫婦間贈与になりますのでご注意を。
不動産会社を挟んだとはいえ、個人対個人の分譲マンションの賃貸、ちょっとした負担を考えると当該物件を売却し、売却益を新規物件の購入費に充てるという検討も必要ではないかと思います。
税制面との検討をお勧めします。