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藤森 哲也
フジモリ テツヤ
住宅ローンについて
マネー 住宅資金・住宅ローン 2007/11/20 01:01はじめまして。37歳会社員です。家族は私と妻の二人です。以前、中古の一戸建てを購入し、現在ローンの返済をしております。銀行の住宅ローンで、残りは約900万円（平成35年まで）です。現在は事情があり、そこには住んでおらず、借家としており、家賃収入分をそのままローンの返済に充てております。私自身は今は賃貸のマンション（月83000円）に住んでおりますが、手狭になってきたので賃貸の広いところに移り家賃が高くなるよりは、思い切ってローンの借り換えをしてマンションの購入をしようかと考え始めたところです。年収は税込みで私が約450万円、妻が330万円。現在の貯蓄が約1300万円。ローン返済中の一戸建ての売却相場が約500万円です。今後のローンの借り換えは、どのくらいの金額まで可能なのか等、マンション購入の上で何からしていけばよいのかわかりませんので、よきアドバイスをお願いします。
桂川コナンさん （ 京都府 / 男性 / 37歳 ）
買い替え時の注意点
桂川コナン さま
はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
今回のご相談の場合、買い替えとなりますので、
現在、所有している物件をどうするかがポイントとなってきます。
既に査定をしてもらっているようですが、
売却しても400万円+諸費用分の残債があるそうなので、
その分を自己資金で補わなければなりません。
その為、新規に購入する物件の頭金が少なくなってしまいます。
住宅ローンを組む場合には、現在、所有している物件を売却する旨を
金融機関へ事前に伝えておけば新たに住宅ローンを組むことは問題はありませんが、
1年以内に売却を完了する旨の覚書を提出させられる場合もあります。
また、買い替えの場合、現在のお住まいの売却が先か、新しいお住まいの購入が先かで
対応がかわってくるのですが、桂川コナン様自身が居住していないので、
売却が先でも問題がありません。
ただし、店子(借主)がいる状態で売りに出すと、買い手がつきづらいということもあり、借主に出て行ってもらう場合があります。
その場合、問題になってくるのが賃貸借契約になるのですが、
現在の貸されている物件の賃貸借契約は、定期借家権ですか?
そうではない一般の賃貸借契約の場合、退去費用等が掛かってしまいます。
(半年以上前に告知した場合などには、掛からない場合もあります。)
現状、ご自宅を賃貸に出されている実績があるので、それは不動産所得としてみなされ、新たに住宅ローンを組むことができたりします。
(但し、現在借入しているのとは別の金融機関になります)
売却物件の残債に自己資金を充当したりしなくてもすみますし、
収入源を複数持つことは、老後のためにも安心にもなりますので、
ご検討の余地があるかもしれません。
(その場合は、きちんとアドバイスしてくれる専門家を見つけてください)
以上、ご参考になりましたでしょうか
アドキャスト 藤森哲也
