ore100様
はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、あくまで私個人の考えとはなりますが、
平成3年の頃のような、バブル崩壊に伴う経済状態は考えづらいと思います。

確かに、低金利によって企業からの利ザヤや国債の利回りの低下もあり、
担保価値のある不動産投資への融資残高は伸びてきておりましたが、
バブル期とは状況が異なっているからです。

バブル期では地価大きく上昇しており、キャピタルゲイン(差益)が目的の、
短期融資を不動産業者や大口顧客へ行っているような状況です。
現在は、全体的に若干の上昇または横ばいで、インカムゲイン(賃料)が目的の
個人投資家向けが目立っています。

大きな乱高下のある相場ではないことや、賃料を目的とした不動産への融資で
担保価値が見込めるため、マイナス材料や過熱感が冷めての相場下落があっても
融資が不良債権化する等のリスクはバブル期ほどではないと考えられます。

仮に金利が大幅に上昇するようでしたら、一般的にインフレの局面でもあると
思われます。
物価が上がり続けることで不動産の価値も上がり、インカムゲイン(賃料)から
キャピタルゲイン(差益)にシフトすることも選択肢とできる可能性が高いです。


過熱気味であることでの注意点としては、相場全体というよりは、
局地的に一部のエリアだけが何らかの理由で急騰していたり、
融資を通すため資料の改ざん等で自身のキャパを大幅に超える借入を斡旋する、
かぼちゃの馬車のような一部の業者等の営業に乗ってしまうことです。

地価の急騰理由が急落の原因にもなりえますし、常軌を逸した借入や悪質な営業には
歪みが生じる可能性がありますので、おいしい話を持ち掛ける業者任せにせず、
自身でも勉強し空室対策や現地の確認、返済計画などをしっかり行っていれば、
バブル期のような相場全体の崩壊に巻き込まれての失敗の可能性は少ないかと
考えます。


以上、ご参考になりましたでしょうか。
アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/　 藤森哲也