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藤森 哲也
フジモリ テツヤ
塀の越境は瑕疵になるか
住宅・不動産 不動産売買 2015/04/18 11:05物件現況報告の段階ではわからなかった燐家の塀が越境していることが分かりました。売主は素人、買主は宅建業者です。契約前に買主はチェックをしていなかったように思えます。ＦＲＫ書式で書かれた契約書ですが、越境が瑕疵に当たるのか、当たらないのか判断に困っています。瑕疵に当たるとすれば売主の免責が特約に書かれています。仲介業者は決済時期を遅らせる覚書を出してきましたが、理由の説明はありません。契約を白紙撤回しようと思っていますが、瑕疵の取り扱いで困っています。
tokachoさん （ 東京都 / 男性 / 77歳 ）
回答させていただきます。
はじめまして。
不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
まず、契約締結時点で、塀の越境について契約の当事者の誰もが気づいていなかった場合、
塀の越境は瑕疵に該当すると判断されるのが通例です。
従って、
売主が個人（宅地建物取引業者以外）である場合、瑕疵担保責任の免責は認められておりますので、
契約書に売主免責の文面が記載されているのであれば有効となります。
なお、決済時期の変更は、当初取り決めた契約内容を変更するという、買主様側の履行義務に関わることですので、
覚書の理由をきちんと確認し、納得したうえで取り交わすべきです。
余談
tokacho様は売主様と思慮されますが、契約後の解約について、売主様に落ち度がないのであれば、
売主様側から白紙解約する旨の話をする必要はありません。
通常の契約であれば、解約の意思を示した側の手付解約または違約解約となりますので、
解約するにしても、契約書に従って進められるのが良いかと思います。
仲介業者も買主も宅建業者であれば、そのことは重々承知の事項ですので。
以上、ご参考になりましたでしょうか。
アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也
