はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。

ご質問いただきました件ですが、今回のように買主(fiatflat様)側の都合で

契約を解約する場合は、手付金の100万円を放棄しての解除となります。


履行の着手については、売主が既に着手しているとして主張してくる場合があります。

履行着手後である場合、多くの契約には違約金・損害賠償金などが設定されていて、

支払い義務が生じますから、どの程度の設定がされているか契約書などを確認して下さい。

通常は売価の10％～20％が多く、例えば売買価格４千万円の物件であれば、400万円や

800万円といった金額になります。


こうなると、勉強代として放棄する手付金100万円とは金額の程度が違います。



尚、「履行の着手」とは、昭和40年11月24日最高裁判決では・・・

「債務の内容たる給付の実行に着手すること、すなわち客観的に外部から認識できるような形で履行行為の一部をなし、又は、履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合を指す（単なる履行の準備行為では足りない）」

としていますが、何をもって「履行に着手した」と扱うかは、裁判になったものでも

様々な判例があり、はっきりしない部分があります。



購入にあたって売主に課した、特別な条件(買主希望の地積増減による新たな区割りでの

分合筆登記等)などがあれば、それらの進捗状況など考慮しての判断や、早めの対応が必要

かと思います。



尚、住宅ローンについては、審査による承認をいつまでに取得するという期日が設けられて

いると思います。

事前審査が通っている場合、余程のこと(時前審査時には考慮されていなかった否決原因に

値するマイナス要因発覚等)がなければ、本審査も通らないことは少ないですが、万一

ローンの否決やローン承諾期日までに承認が間に合わなかった場合は、白紙解約できる

条件(手付金も買主に返還しなくてはいけません)になっていることが多いです。


ローン期日が間近で、審査結果がまだかかる(ローン期日以降となる)可能性があり、

売主がそれまでに履行の着手に動くことがないようであれば、そのようなタイミングと

考慮してみるのも一つの方法ですが、全て (売主の履行の着手とその時期、ローン特約期日

と審査結果の時期または審査結果など) が予測ですのでリスク(期日内のローン可決と

売主の履行着手で違約金支払いでしか解約不可など)もあります。

せっかくの契約を解除するのは少し残念な気も致しますが、100万円の勉強代と合わせて、

良い選択のお役に立てればと思います。


以上、ご参考になりましたでしょうか。

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/　 藤森哲也