横浜駅のそばで開業している設計事務所です。

小規模宅地の特例とは税制上の優遇措置のことですね。
二世帯住宅の場合の開設は、1階と2階に分かれて住む二世帯住宅を例にしていることが多いようです。

1階と2階が内部で行き来できる構造の場合は優遇を受けられます。
1階と2階が完全に分離してあって内部で行き来が出来ない場合は基本的には対象にならず、ただし3つの要件を満たす場合のみに認められます。（要件の解説はとりあえず割愛）

別棟にする場合は、内部で行き来できる構造にしなければいけないので内廊下等で繋ぐ必要があると思います。

この場合ですが、別棟の新築であっても確認申請上は増築ということになります。
以前は既存の建物と増築（新築）部分が構造上別棟になっていれば、既存部分の建物の耐震性は問われませんでした。

しかし、2005年の建築基準法改正で構造上別棟で既存部分の耐震性を現行基準で問われないですむのは、増築（新築）部分の面積が既存部分の面積の1/2以下に限られてしまいました。

おそらく増築（新築）部分は1/2以上になるように思われます。
この場合は、既存部分について現行の耐震基準等（その他の法令）も求められると思います。
その場合は、既存部分も大きく手を入れる必要が出てきます。

既存部分が相当古ければこの機会に耐震強化するのも良いかもしれませんが、建築された年代や状態によって内容がだいぶかわります。
単純に税制の優遇との比較にもなるかもしれません。

詳しくは、現在の状況をお聞きして調べなければどのような方法がベストか明言できません。
よろしければ一度ご相談ください。


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