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及川 浩次郎
オイカワ コウジロウ
投資用マンションローンの繰り上げ返済について（集中VS分散）
マネー 不動産投資・物件管理 2011/09/29 20:41都内在住の31歳男性です。平成18年から20年にかけて、大阪府下（環状線の駅近く）に3件の新築ワンルームマンションを購入致しました。
「節税、年金対策にもなり、絶対損はしません」という営業担当者の営業トークに載せられ購入してしまいましたが、家賃が徐々に下がる一方で60代までローンの返済が続くことや、売却しても大きな損失が出ることを考えると気が重くなっており、なるべくダメージがない形で、投資の出口を見つけたいと思っております。まずは金利負担を減らすために、900万円ほどローンの繰り上げ返済を考えています。
その際、１物件に集中して繰り上げ返済するのと、３物件に分けて繰り上げ返済するのとどちらがよいか相談させていただきたく、投稿いたしました。
当方は31歳会社員で、年収900万円、預貯金1500万円程度、持ち家無しです。
妻と0歳の娘がいます。所有物件は以下の3件です
Ａ. 平成17年購入、購入時 1500万円。現在、築6 年、 56000円にて賃貸中。
35年ローン（残29年）変動金利3.375%、返済 57000円/月、残債 1349万円。
Ｂ. 平成18年購入、購入時 1700万円。現在、築5 年、 60000円にて賃貸中。
35年ローン（残30年）変動金利3.375%、返済 63000円/月、残債 1499万円。
C. 平成19年購入、購入時 1600万円。現在、築4 年、 56000円にて賃貸中。
35年ローン（残31年）変動金利3.4%、返済 63000円/月、残債1443万円。
他に、管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税等で55万円/年の支払い(3件分)があります。還付金は、毎年所得税約50万円、住民税約15万円程受領しております。
900万円ほど繰り上げ返済することを考えているのですが、その際は１物件に集中して返済するのと、300万円ずつ分けて返済するのとどちらが有利でしょうか。
今後売却を考えると一物件に集中して返済した方が良い気がしますが、三物件に分けて返済すればローン返済の金利の高い部分をパスできることになり返済総額はこちらの方がすくなるかと思います。
専門家の方々のご意見を伺えればと思い、投稿させていただきます。どうぞよろしくお願いいたします。
アイパッドさん （ 東京都 / 男性 / 31歳 ）
私も私見ですが・・・
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アイパッド様
はじめまして、税理士の及川と申します。
同じような悩みをお持ちの方の確定申告をしたときに、私がアドバイスしたことがございます。
私も私見ですが、ご質問に回答いたします。
繰上返済をするのであれば、残返済期間が長く、金利が高いものに一番効果がございます。
しかし、私はすべて売却することも、一つの選択肢としてあると考えます。
なぜなら、現時点で賃料より返済額が高いこと。諸経費もまかなえない状況であることからです。
今後30年間で、賃料がさらに下がる、空室になる、金利が上がるなどのリスクを考えると、繰上返済の原資である900万円を売却時の返済資金に充当するということも考えられます。
私も20年以上経つ賃貸物件を管理しているのですが、稼働率が落ち、出費も多くて苦労しています。
アイパッド様の家族構成からライフプランを考えると、今後、住居費、教育費がかかります。年収が900万円であれば、家族のための色んなライフプランを考えることができます。しかし、いまの不動産投資が負担になってしまう可能性があります。
どの物件に繰上返済するのか、物件を売却するのかの判断は、詳細な計算が必要になります。
計算もせずに私見を申し上げ、申し訳ございません。
ご参考になれば幸いです。
評価・お礼
アイパッド さん
2011/10/01 11:16
及川さま
ご経験に基づいたアドバイスを頂け、感謝しております。
持ち続けることによる金銭面や心情面での負担が大きいので、
なるべく早く物件を減らしていく方向で検討していきたいと思います。
そのためにかかる費用が決まってから、その後の展開(残りの繰り上げ返済、又は更に物件を減らす)を考えたいと思います。
どうもありがとうございました。
