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共有名義土地建物の合意無しの名義書換
暮らしと法律 法律手続き・書類作成 2014/12/29 18:38亡父の土地建物を数年前の相続時から兄弟の共有名義で保有して来ました。（母の名義は入っておりません。）
その後一度、兄の持分を私に譲渡したい旨を兄から申入れられましたが、断っています。
ところが、最近になり、知らぬ間に約一年前に兄の持分が私の持分に変更されていたことが発覚しました。
私は、合意形成も関連書類を準備した覚えもありません。権利書も手元にあります。
また、相続直後から現在まで海外に居住しており、頻繁に帰国出来ない状況です。
更に、その土地建物は、修繕の必要がある上高額な管理費用の係る物件で、現在も将来も自分で利用する見込みは無く、兄の持分は不要ですし、早く処分したいと考えております。
質問ですが、
ア）どういった専門家に其々何を相談すべきでしょうか？
イ）どういったリスクがあり、それに応じた対処の選択肢があるのでしょうか？
ウ）持分変更時には何があったと考えるべきでしょうか？
エ）持分変更を無効化したい、もしくは無償で譲り受け税金も払いたくないが、可能でしょうか？
よろしくお願い申し上げます。
Poiuyさん
（
神奈川県 / 女性 / 28歳 ）
まずは全部事項証明（登記簿謄本）の確認をしてください。
- ( 5 .0)
こんにちは。
川崎の行政書士加藤です。
土地及び建物の全部事項証明書（登記簿謄本）を法務局で取得して登記内容を確認してください。
知らない間にお兄様の持分が質問者に移転されていたならばその登記自体が無効です。
まずはこの確認をしてください。
このような登記では、登記権利者（持分を受ける側）が質問者となるので、権利書（持分に係る登記識別情報）はお兄様のものがあれば手続きができ、質問者の方の権利書（持分に係る登記識別情報）は必要ありません。
お兄様の持分が質問者に移転していることを知った経緯はどのようなことからなのでしょうか？
以下、回答します。
質問ア） 行政書士・司法書士・弁護士等の法律士業に相談してください。
イ） 不動産の管理及び固定意資産税等の納税義務が生じます。
ウ） 勝手に登記されていたのであれば書類（質問からは登記原因がわかりませんが、例えば
贈与証書あるいは売買契約書等が偽造された可能性があります。）
本人確認もしていないということになりますね。
エ） 本人が知らない間に登記されていたのであればそもそも持分移転が無効です。
また、無償で譲り受けるとなれば贈与となり 不動産の評価（移転した持分について）に よっては多額の税金が生じる可能性があります。
まずは土地建物の全部事項証明書を取得して持分移転の登記内容を確認のうえ法律士業に相談してください。
評価・お礼
Poiuy さん
2015/01/07 23:08
加藤様、早速のご回答を誠にありがとうございます。
まずやるべきこと、また持分移転の方法につき端的に理解でき、大変有用でした。
兄の持分移転を知ったきっかけは、母名義で保有し私も管理に携わっている別の不動産の管理会社から、口頭で伝えられました。
ただ、ご指導に基づき登記簿を確認したところ、一部誤認していたようです。
正しくは、兄の持分が「兄から母へ」変更されておりました。
母が同意した結果の変更なのか、また贈与／売買の如何は不明です。
しかし、仮に母が同意した上の変更であったとしても、母は痴呆を患っており、納税義務や法的手続きのどこまでを論理的に理解し判断したのか、甚だ疑問でなりません。
また、母は元々資金に余裕がある暮らしをしておりませんが、それで生じた納税義務のためなのか、ここにきて、私へ相続すると長年口約束していた不動産につき、兄の勧めで売却を進めたいと持ち掛けられ、正直混乱しております。
再度の質問で恐縮ですが、
１．法律士業の方には、こういった諸々の事情を全て含めて相談できるものなのでしょうか？
２．共有名義であっても、自分以外の持分の移動について、移動先やタイミングにつき何らかの影響を与えることは不可能なのでしょうか？
加藤 幹夫
2015/01/08 11:57
こんにちは。行政書士の加藤です。
高評価を頂き有難うございます。
ご質問の件ですが、
１については、相談されても問題ありません。但し、税務上の問題点等については税理士を含めた対応になるケースもでてきます。
２については、個々の持分の処分については、それぞれの持分権者の判断となりますので、難しいといえます。但し、お母様が痴呆の状態にあるということですので、今回の登記については問題ありと思われます。そのあたりを再度確認されることをお勧めします。
登記簿（全部事項証明書）を確認されたとのことですが、登記事項のなかに登記の原因が記されているはずですので再度ご確認ください。（例：平成２６年○月○日売買あるいは平成２６年○月○日贈与というふうに記載されています。）
