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青野 泰弘
アオノ ヤスヒロ
投資ワンルームマンション繰上げ返済について
マネー 不動産投資・物件管理 2012/11/13 21:20お忙しいところ読んでいただいてありがとうございます。
＜相談内容＞
投資ワンルームマンションの借入れ残高380万円を全額返済すべきかについて。
余剰資金で株式投資などを行っていますが、全額返済によって利息、保証料を削減する方が株式投資などよりよほど確実な投資なのではないかと考えています。
＜現在返済状況＞
家賃収入と返済など（管理費、固定資産税）がとんとんになるようにしております。
家賃収入 63,500円／月
毎月返済額 約50,000円/月 うち（利息約3,500円、保証料約4,000円）
元利継続 利率0.087% 保証料率0.106% 計0.193%
＜物件情報＞
2008年購入の都内中古物件
＜収入・家族構成＞
・37歳会社員、年収650万円(税込み)
・妻、子なし(来年出生2月予定)
・賃貸マンション住まい
・妻は扶養内パート
・資産 1,910万円（以下内訳）
円預金 770万円
外貨預金 140万円
株式等 1,000万円
お忙しいところ最後まで読んでいただきありがとうございました。
happy814さん （ 東京都 / 男性 / 37歳 ）
現在の状況なら、繰上げ返済を選んだほうが良いでしょう
- ( 5 .0)
happy814さん、はじめまして。
青野行政書士事務所の青野と申します。ＣＦＰでもあります。
さて、ご質問のあった繰上げ返済の件ですが、現在の状況を考えますと、繰上げ返済をなさったほうが良いと思われます。
借入金の内容で、年限が分からなかったのと、利率がかなり低いので、再確認させていただきたいとは思います。また外貨預金や株式等の損益の状況も分かると、より一層アドバイスがしやすくなります。
来年お子様が出生予定との事、おめでとうございます。ただ、これにあわせて、奥様のパート収入がなくなることになります。またお子様一人とはいえ、今まで以上に生活費はかかることになります。従いまして、この収入の減少分および生活費の上昇分をやりくりすることが必要となります。
現在、借入金の返済額が月５万円程度となっていますが、繰り上げ返済によって、毎月の収入となれば、奥様のパート収入分を埋めることができます。現在の資産状況から見ても、円預金は年収の半分程度残りますので、当面の心配はないといえます。
ワンルームマンションは空室リスクも大きいですので、繰上げ返済によりそのリスクを軽減できる事も大きいです。
もし今回繰り上げ返済されると、資産の中に占める株式の比率が高くなりますので、大きな出費が必要となったときは株式から捻出することも想定して、ポートフォリオを考え直してみてください。またお子様の誕生にあわせ、子供向けの株主優待のある銘柄への投資も一考かと思います。
元気なお子様が生まれるといいですね。
評価・お礼
happy814 さん
2012/11/15 10:40
青野様
ご丁寧な回答ありがとうございます。とても参考になりました。
・利率について
確認したら月利でした。年利に直すと2.316%でした。
・年限
現在の設定では最終返済月は2020年2月です。
・今後
-やはり返済が望ましいと考えているので、手続きの電話をいたしまいた。
-現預金に決して余裕があるわけではありませんが、青野様ご指摘のように
繰上げ全額返済後の残高で非常時に対応できると考えています。
-空き室リスクについて
1回、4ヶ月ほど空室になったことがありリスクを身をもって経験しましたのでもうこりごりです。
利回りやその他不動産投資のことが勉強不足だったと思っています。
既に購入してしまったので、今は返済して月々の家賃を後述の投信などで積み立てていきたいと
考えています。
-ポートフォリオについて
株式の比率が高くなるので見直しをしたいと思います。
株式は5銘柄ほど保有しており、1銘柄が大きく含み損を抱えて塩漬けです。
現在はもっぱら投信の自動積み立てを毎月合計95,000円行っています。
ボーナス時には＋αで増額しています。銘柄は下記の通りです。
地域種類の分散・ノーロードを選択していますが複数あるので重複して
うまくリスク分散されていないるかもしれません。
eMAXIS先進国リートインデックス 10,000円
eMAXIS新興国株式インデックス 25,000円
三井住友TAM外国株式インデックス 20,000円
三井住友TAM外国債券インデックス 20,000円
セゾン投信 20,000円
以前より、資産関係のコンサルテーションを受けたいと思っていました。
青野様の事務所のwebサイトがございましたら教えていただけると幸いです。
(検索で探せず)
お忙しいところご丁寧な回答ありがとうございいました。
また子供のことも気にかけていただき感謝しております。
青野 泰弘
2012/11/19 10:18
happy814様
高い評価をいただきありがとうございます。
WEBサイトにつきましては、下記URLをご参照ください。
http://aonoglfp.web.fc2.com/
資産運用に関しては、常に自分の立ち居地を確認することは必要と思います。
happy814様の運用に貢献できればとうれしく思います。
コメントを返信していたつもりが、更新されておりませんでした。結果的に返信が遅れまして、申し訳ありません。
