対象:不動産売買
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所有不動産:マンション、一戸建て
抵当権:マンション(1位:りそな、2位:JA)ローン残り1800万
一戸建て(JA)ローン残り2500万
一戸建てを購入した時にマンションもJAの抵当に入りました。
マンションを売りに出して、買い手がつきました。(2300万で売れました)
契約まで済ませ、いざ抵当権を外してもらおうとJAさんに
お願いしたところ外すには費用がかなり必要と言われました。
契約した時には不動産屋さんは抵当権について何もおっしゃってはいませんでした。
事前にJAさんに確認した時は
私『抵当権は外せますか?』
JA『はい、外せますよ』
くらいの確認だったのも甘かったのですが。
いざ外そうとした時に詳しい条件を提示されました。
売却ができないとなるとマンションの手付金200万を頂いているので
倍の400万を返さないと解除できないと契約書に書いてありました。
まだ不動産屋さんには相談していないのですが、どうにか
JAさんの抵当権を外す手立てはありますか?
私の確認不足な点が大きい事案ですが本当に困っています。
情報が足りない場合は追記いたしますので
ご回答の方よろしくお願いいたいします。
補足
2014/04/09 10:38補足
JAさんに言われたのは抵当権の登記抹消の費用ではなく、
一戸建ての価値も年々下がるので、抵当権を外すなら約1000万ほど先に返済していただかないと外せないと言われました。
suika01さん ( 茨城県 / 男性 / 35歳 )
回答:2件
共同担保物件の売却
アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。
さて、ご質問の件ですが、状況的にはあまり芳しくない感があり、心情お察しいたします。
戸建をJAの方で借りて購入した際に、なぜマンションにも担保を付けたのか?
その経緯は知りたいところですが、JAはいわゆる共同担保という形でお持ちの不動産双方に担保を設定した形かと思われます。
こうした場合、JAが融資した際に戸建ての担保評価不足があった可能性が高そうですし、年収に対する返済比率なども審査上、ギリギリの可能性があったかもしれません。
そのため、いずれかの不動産を売却したいとなると、残債に対しての担保評価不足が生じてしまうので、自己資金で補てんしていかないと完済できないというケースになってしまいます。
打開策としては、JAの残債分のローンを別な金融機関で組み換えするか、自己資金で担保不足を補てんできないのであれば、やや金利が高めの不動産担保ローンなどの利用を検討してはと思います。
また、仲介している不動産業者も登記事項証明(謄本)を見れば、共同担保になっていることがわかるはずです。
それが把握できれば、まずはJAに担保抹消が可能かを確認すべきです。
この点は、業者の確認不足という落ち度があり否めないですね。
このような貸付の仕方は、ある意味、仕方ない部分もありますが、金融機関が有利になるお金の貸し方になっています。
特に、所有不動産双方の担保差し入れが貸付の条件になると、いずれかの不動産を売る際には担保不足が起きてしまい、売るに売れないなど難しい状況になってしまいます。
ただ、こうしたリスクは金融機関は説明はしませんので、ある意味ズルイというわけです。
もし、戸建ての購入の際に、マンションの方は担保に入れない旨を言っていれば、こうした結果は防げたでしょうけど、その点は実務を熟知しているローンの専門家か、行員でないとわかりません。
いずれにしても、業者とは相談しておく必要もありますし、他の金融機関などにも相談してはと思います。
尚、当方でも金融機関の対処法など、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。
以上、ご参考になれば幸いです。
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回答専門家
- 寺岡 孝
- (東京都 / お金と住まいの専門家)
- アネシスプランニング株式会社 代表取締役
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渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー
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抵当権の抹消手続きについて
suika01さんへ
はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、
渡辺と申します。
『まだ不動産屋さんには相談していないのですが、
どうにかJAさんの抵当権を外す手立てはありますか?』
につきまして、
抵当権を外す登記手続きのことを抹消登記といいますが、
抹消登記を行う場合には、
抵当権を設定しているJAさんから抹消手続きに必要な書類を預かる必要があります。
尚、suika01さんによると抵当権が設定されるいるマンションには、
既に買い手がついたということですから、
一般的にはsuika01さんが希望されている抹消登記と、
買い主さんに名義を変更する、所有権の移転登記手続きは、
司法書士さんという登記の専門家が、
まとめて手続きを行ってくれることになると思われますので、
suika01さんが今の段階で抹消登記をしなくても大丈夫だと思います。
念のため、売却を依頼した不動産屋さんにもご確認ください。
以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄
http://www.fpreal.jp/
評価・お礼
suika01さん
2014/04/09 10:35ご親切にありがとうございます。
情報が足らずにすみません。
追記をしましたので、お時間があればまたよろしくお願いいたします。
渡辺 行雄
2014/04/09 15:35suika01さんへ
お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。
尚、買い手さんへの移転登記のことを考慮した場合、
二度手間となってしまいますが、
JAさんのとおり、
ご自身で抵当権の抹消手続きを行うことも出来ます。
これからもマネーに関することで、
わからないことがありましたら、ご相談ください。
リアルビジョン 渡辺行雄
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