不動産投資失敗？ワンルームマンション

youteiさん、はじめまして。マンション管理士の峰平と申します。

先の専門家の先生が具体的にアドバイスをしていらっしゃいますので、私からは分譲マンションの将来という観点に絞ってお話させて頂ければと思います。

私のまわりの知人にもワンルームマンションに投資している方が多くいらっしゃいますが、皆さんよく言われるのが「マンションの維持費が思った以上にかかる」ということです。


分譲マンションは区分所有者全員で建物の維持修繕を進めていきます。もちろんワンルームマンションも同じなのですが、区分所有者がマンションに住んでいない（マンション所在地から離れたところに住んでいる）ケースがほとんどなので、実際は区分所有者に代わって管理会社が日常の維持管理を賄っています。

ここで問題になるのが分譲当初の修繕積立金の設定金額があまりにも安価すぎるマンションが多いということです。これは分譲主（売主）が先々の建物にかかる修繕費用を考慮せず、単純に売りやすくするために毎月の修繕積立金を安価設定にするのです。

以前は修繕積立金が管理費の１０％というマンションが多くありました。この金額設定は実は何の根拠もない話なのです。年数が経ってくるとどのマンションでも建物の修繕工事を行う必要があり、大抵のマンションで修繕費用が足らず（分譲当初の設定された修繕積立金のままでは工事費用が賄えないということ）、やむを得ず修繕積立金を改定（値上げ）するという話が多いようです。

特に築12年～15年位で建物の外壁補修・防水工事・鉄部塗装などを足場を組んでまとめて行う大規模修繕工事が行われることが多く、多額の修繕費用がかかります。
その時にそれまで積み立ててきた修繕積立金が足らなかったりすると、値上げや場合によっては一時金の徴収という話が出てきます。


よって現状毎月払っている管理費・修繕積立金の額が将来に渡ってそのままというのは難しいと思います。

購入時に配布されていると思いますが、長期修繕計画書（向こう30年間程度の建物に係る修繕費用の概算額とマンション全体での資金計画が記されたものです。）を一度確認されて、自分のマンションはこの先どうなのかをお考えになられることも大事なのではないでしょうか。

以上、ご参考になれば幸いです。

不動産投資中心のFPの野口です。

大阪におられて東京の1Rマンション投資に2つもされた勇気に感服いたします（？）。この様な投資に対するコンサルタントが今年に多くなっています。

色々な対処法が考えられますが、youtei様の更に詳細が判らないと決定的なことが言えません。しかし、一般的な点だけ申し上げます。

サブリースされていますので、賃料収入の、１０％～（2万円）は手数料として受託会社がとっていますが、去年今年と賃料は、大きく相場が落ちています。保証会社はその手数料がすくなっているのでしょう。場所によりますが

当然、中古１R価格も落ちています。場所によっては、20%～です。供給が過剰気味で、新築供給は５～6年前の半減です。空室が多く、家賃も下がるといった悪循環です。３～4月は需要期で、空室は８０％埋まるのですが価格が安い場所しか埋まりませんでした。

以上の点から、ローンの繰上返済、売却、サブリースの解約、保険の解約もその選択肢は色々考えられます。ポイントは、キャシュフローが今までどうであって、今後どうするのかに帰結します。貴殿の将来に亘るものが不可欠です。

ｙｏｕｔｅｉさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『持ち出しが大きくなりすぎ、どうしたら良いか分かりません。』につきまして、ご記入されているとおり文京区や渋谷区は住宅地域としては申し分のない地域となりますが、不動産につきましては一物一価とも言われているとおり、同じものが２つと無い個別性が極めて強いものとなりますので、具体的なアドバイスは物件を拝見させていただかないと残念ながらできかねます。

不動産の投資物件に関するご相談も年間をとおして受けますが、せっかく老後資金対策として購入したのですから、できるだけ保有を前提にお考えください。

今後も保有していくことを前提に、住宅ローンの借り換えや繰り上げ返済などを行った場合に、キャッシュフロー表を作成してどの程度現状と比較して改善していくのかなどを、ご自身で確認してみてください。

そのうえで、どうしてもキャッシュフローが将来マイナスになってしまうようでしたら、売却をご検討していただくことになります。

不動産投資を行っていくうえで、現状で見直しできる余地がまだありますので、ひとつひとつ見直しを行ったうえで、再度ご検討していただくことをお勧めします。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

はじめまして。不動産コンサルティング会社のＡＣＭプランナーズの佐嘉田です。

各物件の概要や賃貸条件などの詳細がわからないので、以下は一般論として、コメントさせていただきます。

まず、youtei様が列挙されているように、１．売却、２．繰り上げ返済や、その他３．ローン借り換え（金利低下効果）、４．家賃見直し などが想定できると思います。
それを一つ一つ具体的な数字を当てはめながら、冷静かつ客観的に分析し、最終的にどれを選択するのか判断する必要があると思います。
１．売却：現在の家賃15万2千円を表面利回り７％で割り戻すと、現在の当該物件の相場は約2600万円。（ただし、表面利回りはその物件の所在地、築年数、構造規模、管理状態、入居状態、賃貸条件等を考慮しなければならないので、あくまでも参考値としてご利用ください。それに売却に当たっての諸経費が約100万円。ローン残高が3110万円なので、手出し資金が610万円。現在の貯蓄で賄うことができ、以降毎月の不足分の補填や精神的プレッシャーからは解放されます。

２．繰り上げ返済：例えば、貯蓄額の半分500万円を35年ローンに繰り上げ返済したとします。そうすると、約22000円程度毎月の返済額が軽減されます。そのときの補填分は21000円で半減しますが、まだ補填は残ります。1000万円全額を繰り上げ返済すれば、45000円軽減しますので、以降の補填は必要なくなる計算になります。
ただし、貯蓄を全額取り崩してもいいのか、空室や突発事態が発生した場合のリスクをどのように考えるかは、判断が分かれるところだと思います。

３．借り換え：金利が低いローンに借り換えができるのであれば、検討すべきでしょう。ただし、住宅ローンよりも取り扱っている金融機関が極端に少ないため、各銀行に相談するしかないでしょう。ただし、この場合、担保付け替え登記や融資手数料などの諸経費がかかります。だいたい30～40万円くらいは見積もっておいたほうがいいでしょう。あとは金利・返済期間がどのように設定できるかによって、毎月の返済額の軽減額は個別に計算してください。

youteiさん はじめまして、マンション投資アドバイザーの大林と申します。
ご質問に関しまして、詳細が分からないながら申し上げさせて頂くことにつき、ご容赦くださいませ。

結論から申し上げると、売却すべきだと思います。
というのも、ここで手を打たないとさらに事態は悪化すると考えられるからです。

ワンルームマンションはストック過多にもかかわらず、デベロッパーは分譲し続けています。
大学も学生集めに苦労しているような少子高齢化の時代ですから、今後、ワンルームマンションの需給バランスは、完全に崩れると考えられます。

購入されるときは、以下のようなセールストークだったのではないでしょうか？
「ローン期間中の25～35年は、節税となり生命保険代わりにもなるし、さらに、その後は完全に自己所有のマンションとなるから、賃料をまるまる受け取れて年金代わりになる」と…。
これについて、実現の可能性はどうお考えでしょうか？

私は否定的に見ることしかできません。
数ある単身者用物件の中で、築後30年のワンルームマンションを借りたいという方が多いとは考えられません。サブリースによる賃料保証もそんなに長くは続かないと思いますので、今後は賃料減額、空室リスクに直面していくことになるでしょう。
管理費・修繕積立金もさらに上がっていきますので、持ち出しは増える一方です。
お借り入れは元利均等払いでしょうから、損金に算入できる支払い利息も減っていきますよね。

一方の、団信保険も、ローン残債がなくなるというだけで、遺されたマンションが賃料を稼げない物件、または売れない物件では、本来の意味をなしません。

比較的、築浅で商品力のある今のうちであれば、買手はつくと思われます。
もっと古くなっていくと、完全に利回り勝負（価格しか訴求できない）となってしまいます。

過不足があるようでしたら仰ってください。よろしくお願いいたします。
ちなみに、売却を促して仲介手数料を得ようとか、そういうことは考えておりませんのでどうぞご安心くださいませ。。。