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住宅・不動産トラブル に関する コラム 一覧
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任意売却は目的ではありません。
他の任意売却業者で任意売却をしたが、 残債務の対処法を聞いたところ 「不動産会社は任意売却までが仕事です」 あとは知り合いの弁護士を紹介すると言われ、 その弁護士に相談したところ、 「自己破産するしかありません」 と言われてしまい、 「自己破産はしたくない」 と任意売却推進センターへの相談がありました。 これは債務者である相談者が、 任意売却業者へ依頼する際に 任意売却のことをよく理解...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
任意売却はどうして無料でできるのですか？
任意売却とは債権者側からいわせると経済的に困って 住宅ローンが支払えなくなった方に対して 担保になっている家などの不動産を 売却して返済に充ててほしいという 債権回収の方法の一つです。 となると、 住宅ローンの支払に困っている 債務者である住宅ローン支払者は 任意売却に必要な仲介手数料や諸経費の持ち合わせなどありません。 そこで、債権者は仕方なく 債権額を下回った価格での売却と それに必要な仲...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
債権者が5社もありますが任意売却は出来ますか？
「債権者が5社もありますが任意売却は出来ますか？」 このような相談をいただきました。 もちろん大丈夫です。 基本的に任意売却の場合は 債権者が1社でも10社でも問題はありません。 なぜなら、任意売却とは 「債権者と債務者が合意して売却をする」 ことですから話し合いがついた上での売却だからです。 ただし、 債権者が1社の場合はその債権者の方針が 任意売却を認めているかいないかで決まります...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
瑕疵担保責任④～土地の場合
瑕疵担保責任④～土地の場合 土地の売買についても、売主が不動産業者か不動産業者以外かによって、取扱いは大きく異なってきます。但し、土地の取引については、建物は対象になりませんのでその取り扱う範囲も狭まってきます。 土地が更地になっていれば、実際に目で見た状態で引渡しが行われるため瑕疵担保責任の問題は発生しにくいものですが、その地中に埋設されているものも含まれると解釈できますのでキチンとした対応が...（続きを読む）
- 森田 芳則
- （不動産コンサルタント）
瑕疵担保責任③～中古住宅の場合
瑕疵担保責任③～中古住宅の場合 中古住宅については、新築と違って経年変化に伴う不具合が生じる可能性が大きいため、ある程度瑕疵があることが予想されます。また、中古住宅の売買における瑕疵担保責任の問題に関しては、売主が不動産業者か不動産業者以外かによってもその内容が異なっています。 尚、この際の瑕疵については、売主に過失がなくても責任を負うこととなります。 ①売主が不動産業者以外の場合 売買契約...（続きを読む）
- 森田 芳則
- （不動産コンサルタント）
瑕疵担保責任②～新築住宅の場合
瑕疵担保責任②～新築住宅の場合 新築住宅の場合は、購入者（個人法人を問わず）の利益を保護する目的で、売主または建築の請負業者に瑕疵担保責任が課されております。 これは「住宅の品質確保の促進等に関する法律（以下「品確法」といいます。）」により引渡し後１０年間はその瑕疵の補修をすることが義務化されること加え、資力不足等により瑕疵担保責任を十分に果たすことができない場合を想定して「特定住宅瑕疵担保責...（続きを読む）
- 森田 芳則
- （不動産コンサルタント）
瑕疵担保責任①～不動産取引における特例
瑕疵担保責任①～不動産取引にける特例 不動産取引における物件の瑕疵とは、その物件が取引上一般的に要求される品質が欠けているなど、欠陥がある状態をいい、それが通常の注意を払っても気付かぬ（隠れた）ものである場合に、売主が買主に対して負う責任を瑕疵担保責任と呼んでいます。 この瑕疵担保責任に関して、原則法である民法は買主がその瑕疵があることを知ったときから一年以内であれば、売主に対し損害賠償を請求...（続きを読む）
- 森田 芳則
- （不動産コンサルタント）
住宅ローンを滞ると怖い人たちが訪ねてきます
住宅ローンを滞ると怖い人たちが訪ねてきます。 そして、 直ぐに支払うように大声でドアをたたいて、 それでも支払わなければ、 金目のもを持っていってしまいます。 また、 職場にまで押しかけてきて支払うよう要求します。 というようなことはありません。 御免なさい。 今日はエイプリールフールですね。 脅かすつもりはありませんが、 いまだに上記のようなことをされると思っている方が 少なから...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
200万円はいただかないと困るんですが、、、
「おたくは引越費用はいくら捻出できますか？ 最低でも200万円はいただかないと困るんですが、、、」 任意売却を依頼する条件として このような相談をしてくる方がいます。 これはとんでもないお話しです。 そもそも任意売却の場合の引越費用というものは 債権者の好意で出していただくものです。 債権額を下回っての売却の売買ですから、 売却代金は全額返済になるのです。 ところが、 引越ができなけれ...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
不動産取引のトラブルを防止する、良い業者・良い営業マンの見極め方
神奈川県川崎市の任意売却
神奈川県川崎市の任意売却の取引がありました。 この神奈川県川崎市の方は １０年前もに今回の任意売却の家を出ていて この神奈川県川崎市の家には 別れた奥さんとお嬢様がお住まいでした。 この任意売却物件はこの神奈川県川崎市の方の 単独所有で元妻様とお嬢様は単なる使用貸借となっていて 債権者からの引越費用もでません。 困ったことに元妻様もお嬢様も この神奈川県川崎市の依頼者のことを よく思われて...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
住宅ローン破産したが家は手放したくない。
「住宅ローン破産したが家は手放したくない」 という相談は多くあります。 これはもっともなことです。 長年住み慣れた家を手放し賃貸住宅に移ることは 大変な苦痛を伴うものです。 まだ、単身での生活ならそうでもありませんが、 家族がいて子供の学校のこととか、 年老いた親などと同居していたら大変なことです。 そこで、 住宅ローン破産したが、 どうしても手放したくないと言う方には 親子間売買による...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
「不動産鑑定士 不動産に関する行政法規」、総まとめ
不動産鑑定士 不動産に関する行政法規 最短合格テキスト 2013年度 (もうだいじょうぶ!!シ.../TAC出版
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「不動産鑑定士 不動産に関する行政法規」総まとめ
不動産鑑定士試験用のテキストです。
不動産に関する事件を取り扱う場合には、不動産に関する行政法規を知っておく必要があります。
「図解よくわかる建築基準法」と並行して、建築基準法...（続きを読む）
- 村田 英幸
- （弁護士）
管理費等の滞納でお悩みのお客さまへ
管理費等の滞納でお悩みのお客さまへ 管理費等の滞納でお悩みではありませんか? 管理組合がマンションの管理運営を行う上で、 非常に重要な資金となるのが、この「管理費等」です。 管理費とは、主に建物の共用部分等の管理を行うことを 目的として徴収される費用です。 管理費等の滞納を放置し続け、滞納額が増大すれば、 管理組合の管理運営に大きな影響を及ぼしかねません。 また...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
「不動産鑑定士 不動産に関する行政法規」、その18
今日は、上記書籍のうち、下記の部分を読みました。 道路法 国有財産法 法人税法 景観法 高齢者、障碍者等の移動等の円滑化の促進に関する法律（バリアフリー法） 自然環境保全法 自然公園法 森林法 都市緑地法 これで約４００頁ある同書のうち約９割を読み終えました。（続きを読む）
- 村田 英幸
- （弁護士）
「不動産鑑定士 不動産に関する行政法規」、その17
「不動産鑑定士 不動産に関する行政法規」、その15
「図解よくわかる建築基準法」、まとめ
最新版 図解 よくわかる建築基準法/日本実業出版社
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「図解よくわかる建築基準法」
建築基準法を勉強したくて、本書を読み始めました。読み終えるのに約10日間かかりました。
不動産の事件を取り扱うと、ほとんどと言ってよいほど建築基準法が出てきます。
本書のタイトルはやや安直ですが、内容はわかりやすく、手際よく整理されています。
...（続きを読む）
- 村田 英幸
- （弁護士）
「図解よくわかる建築基準法」、その10
今日は、上記書籍のうち、建築基準法の内装に関する規定（換気、採光、防湿、避難階段以外の階段、シックハウスなど）を読みました。（続きを読む）
- 村田 英幸
- （弁護士）
「図解よくわかる建築基準法」、その9
今日は、上記書籍のうち、鉄筋コンクリート造りなどの構造に関する部分を読みました。 本文約320頁あるうち、残り約40頁となり、おおむね8割以上を読み終えました。 本書は出版された年が古いため改訂が望まれますが、建築基準法と施行令を手際よく整理してあって、図解で建物の構造などを感覚的に理解できるので、わかりやすい本です。また、縦書きですが、改訂に際しては横書きに直したほうがよいでしょ...（続きを読む）
- 村田 英幸
- （弁護士）
「不動産鑑定士 不動産に関する行政法規」、まとめ（１）
不動産鑑定士 不動産に関する行政法規 最短合格テキスト 2013年度 (もうだいじょうぶ!!シ.../TAC出版
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「不動産鑑定士 不動産に関する行政法規」（１）
不動産鑑定士試験用のテキストです。
不動産に関する事件を取り扱う場合には、不動産に関する行政法規を知っておく必要があります。
「図解よくわかる建築基準法」と並行して、...（続きを読む）
- 村田 英幸
- （弁護士）
交換事例～区画整理事業隣接地の変形残地の処理
交換事例～区画整理事業隣接地の変形残地の処理 首都圏近郊の私鉄ターミナル駅にほど近い場所での案件です。 土地区画整理事業の換地処分も終了した地域に道路を隔てて隣接し、その道路に沿って細長（最大幅約１ｍ）く帯状に長さ約５０ｍの土地があり、その土地をまたぐ形で従前から住宅や店舗が建ち並んでいました。 そこで帯状の土地所有者から土地の利用増進と他の所有者との調整を依頼されました。 ...（続きを読む）
- 森田 芳則
- （不動産コンサルタント）
「不動産鑑定士 不動産に関する行政法規」、その12
今日は、上記書籍のうち、地方税法（固定資産税、都市計画税、不動産取得税）、相続税法（相続税、贈与税）、土地基本法を読みました。 以上の法律だけで、約４００頁ある同書の約５５％です。（続きを読む）
- 村田 英幸
- （弁護士）
兵庫県川西市の任意売却
兵庫県川西市で任意売却の取引がありました。 この兵庫県川西市の方は ある自営業をされていて昨今の不況のあおりで 経営に行き詰まり、住宅ローンを支払えなくなっての相談でした。 相談いただいたのが昨年の今頃でしたから ちょうど1年後に任意売却でしました。 この兵庫県川西市の方のように 任意売却は半年から1年くらいはかかるものです。 ただし、任意売却期間中は住宅ローンの支払いはしませんし、 任意...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
不動産業者も見落とす、物件購入の落とし穴‐【29：位置指定道路の調査とリスクヘッジ 実践編①】
「図解よくわかる建築基準法」、その7
今日は、上記書籍のうち、建築基準法の防火扉、避難階段、排煙設備などを読みました。 今日までで、上記書籍のうち約6割を読み終えました。（続きを読む）
- 村田 英幸
- （弁護士）
「不動産鑑定士 不動産に関する行政法規」、その9
「不動産鑑定士 不動産に関する行政法規」、その6
「不動産鑑定士 不動産に関する行政法規」、その5
今日は、上記書籍のうち、土地区画整理法の残りを読み終えました。 都市計画法、建築基準法、国土利用計画法、土地区画整理法だけで、約400頁ある本書のうちの1/4を占めています。（続きを読む）
- 村田 英幸
- （弁護士）
「図解よくわかる建築基準法」、その5
「不動産鑑定士 不動産に関する行政法規」、その4
「図解よくわかる建築基準法」、その4
「図解よくわかる建築基準法」その3
今日は、上記書籍のうち、建築基準法の建ぺい率、容積率、高さ制限、斜線制限（道路斜線制限、隣地斜線制限、北川斜線制限）を読みました。（続きを読む）
- 村田 英幸
- （弁護士）
「不動産鑑定士 不動産に関する行政法規」、その2
「図解よくわかる建築基準法」、その2
今日は、上記書籍のうち、許可、建築基準法の接道義務などの部分を読みました。 ただし、いきなり、東京安全条例が出てきて、面食らいました。 論術の作法としては、前提として、どのような場合には、東京都安全条例が適用されるのかを記述すべきでしょう。（続きを読む）
- 村田 英幸
- （弁護士）
「図解よくわかる建築基準法」その1
建築基準法を勉強したくて、本書を読みはじめました。 不動産の事件を取り扱うと、ほとんどと言ってよいほど建築基準法が出てきます。 本書のタイトルはやや安直ですが、内容はわかりやすく、手際よく整理されています。 （続きを読む）
- 村田 英幸
- （弁護士）
任意売却の費用について
債務超過になっていない不動産の売却には 仲介手数料として売買金額の３％の費用がかかります。 また、管理費や修繕積立金などの延滞があれば それも用意しなければなりません。 ところが、 任意売却ではそれらの仲介手数料や 滞納管理費、修繕積立金や滞納税など 依頼者である売主は実質的な 手持ち金の持ち出しはありません。 このことは任意売却の大きなメリットと言えるでしょう。 また、 住宅ローン信用保...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
建設業法における下請け業者の保護
建設業法における下請け業者の保護に関する規定を抜粋しました。 建設業法 最終改正：平成二四年八月一日法律第五三号 （最終改正までの未施行法令） 平成二十四年八月一日法律第五十三号 （未施行） 第一章 総則（第一条・第二条） 第二章 建設業の許可 第一節 通則（第三条―第四条） 第二節 一般建設業の許可（第五条―第十四条） 第三節 特定建設業の許...（続きを読む）
- 村田 英幸
- （弁護士）
任意売却がゴールだと勘違いしていませんか？
任意売却推進センターへは、 他の業者で任意売却が終了した方からの相談も多々あります。 このことは任意売却が終了しても 相談者の問題は解決していないことを意味します。 任意売却は住宅ローン問題の根本的解決ではありません。 むしろ任意売却した後からが解決の本番と言えます。 通常は任意売却後の残債務は住宅ローン信用保証などの債権者は 債権回収会社（サービサー）や法律事務所へ売却します。 するとそこ...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
特殊案件～敷地の安全確保と道路の整備
特殊案件～敷地の安全確保と道路の整備 都内でも有数の高級住宅街と称される場所での案件です。 自宅敷地の南側と北側が道路に接していたものの、南側道路は西側から東側に掛けて坂道になっていて、敷地の南面は崖状になり地肌がむき出しになっていました。崖の上には太く大きい樹木が十数本あって、その根が崖崩れを防いでいるという状態でした。台風や強風のときの崖崩れや倒木事故の不安も大きいため、根本的な解決を図り...（続きを読む）
- 森田 芳則
- （不動産コンサルタント）
熊本県阿蘇市の住宅ローン問題相談会
熊本県阿蘇市の住宅ローン問題無料個別相談会を行います。個別相談になりますので、事前にご予約ください。 ご希望の方は下記フリーコールかメールにてお問い合わせください。 平成25年3月21日（木曜日）平成25年3月22日（金曜日）熊本県阿蘇市に在住か、熊本県阿蘇市周辺の方住宅ローン問題でお悩みの方はご連絡下さい。 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・任意売却推進センター ＜全国対応＞ 株式会...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
澤田和也「住宅品質確保法の解説」（民事法研究会）
澤田和也「住宅品質確保法の解説」（民事法研究会） 新築住宅の請負・売買の場合に住宅の品質を確保する「住宅の品質確保の促進等に関する法律」の解説書です。 以下に重要な条文を引用しました。 住宅の品質確保の促進等に関する法律 （平成十一年六月二十三日法律第八十一号） （住宅性能評価） 第五条 第七条から第十条までの規定の定めるところにより国土交通大臣の登録を受けた者（以下「登録住宅性能評価機関...（続きを読む）
- 村田 英幸
- （弁護士）
解決しない問題は存在しない。
「人が引き起こした問題で解決できない問題はない」 とはよく言われる言葉です。 住宅ローン問題も同じです。 どういう形にしろいずれ解決します。 ただし、 その解決の選択によってはおきな損失になったり 自分も含めてまわりの家族や身内を 傷つけることになったりします。 住宅ローン問題はその人により解決方法はざまざまです。 お一人お一人その人に合った解決方法が違ってくるのです。 例えば自己破産し...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
平田厚「Ｑ＆Ａ土壌汚染対策法解説」（三省堂）、まとめ
平田厚「Ｑ＆Ａ土壌汚染対策法解説」（三省堂） 上記書籍を読みました。 重要な条文を以下に引用しました。 土壌汚染対策法 （平成十四年五月二十九日法律第五十三号） 第一章 総則 （目的） 第一条 この法律は、土壌の特定有害物質による汚染の状況の把握に関する措置及びその汚染による人の健康に係る被害の防止に関する措置を定めること等により、土壌汚染対策の実施を図り、もって国民の...（続きを読む）
- 村田 英幸
- （弁護士）
住宅ローン特約条項（一生一度の買い物を悔いのないものにするために）
住宅は一生に一度の買い物です。家をこれから買おうとする人は、「どのようにして上手く銀行から住宅ローンを借りるか」について日々、どうしようかと模索していることと思います。 不動産の売買契約を締結してしまったけれども、銀行に申し込んだ住宅ローンが借りられなかった場合のことを考えたことはあるでしょうか。住宅ローンが借りれなくなったなったのが、不動産売買契約の前であれば特に問題ないと思いますが、...（続きを読む）
- 鈴木 祥平
- （弁護士）
595件中 101～150 件目
