不動産投資・物件管理 の専門家が生活やビジネスに役立つコラムを発信 (3ページ目)

・・・EMPメルマガ2009年11月6日号・・・ 本日（11/5）、先月13,14日に行われた日銀の 「金融政策決定会合」の議事要旨が公表されました。 すでに新聞紙上等で発表されている通り、日銀はこの会合で 「わが国の景気は持ち直しつつある」という判断を発表しています。 公共投資の増加、内外の在庫調整の進捗、 海外経済の持ち直しを背景に、 製造業...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

　　　　　　　　　　　　　・・・EMPメルマガ　2009年7月31日号より・・・ 2009年7月24日の日経新聞社会面に、 京都地裁での賃貸住宅の更新料「無効」判決の報道がなされました。 （26日朝日新聞にも同様の記事掲載） 2001年4月施行の消費者契約法に基づき、 更新料は「入居者の利益を一方的に害する特約で無効」 との判断がなされましたものです...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

老後の生活資金とはどのようなものが発生するのでしょうか。 最も生活費のかからない（余計な支出は一切しない)ケースを見てみましょう。 70代、夫婦二人。 食費・・・・・・・・・・・・・・・58,000円 住居費・・・・・・・・・・・・・15,000円 光熱・水道費・・・・・・・・19,000円 家具・生活雑貨費・・・・9,000円 被服・履物費・・・・・・・・8,0...（続きを読む）

尾野 信輔

（不動産投資アドバイザー）

前回「居住用の不動産投資物件には価格の下方硬直性がある」と書きましたが、では「居住用でない」不動産投資物件はどうかという事に関してご説明します。居住用賃貸のサービスの価格がかなり安定しているのに対して、非居住用（商業用）の賃貸サービスの価格は不安定であり ます。そして特に景気の変動に大きく左右されます。 例えば、現在の様な不況下においては様々な高級なサービスのニーズ（需要）が低下して...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

弊社では市販されている収益還元法分析（DCF）、トータルキャッシュフロー分析のソフトウェアの中で最もプロフェッショナルな内容を備えている不動産分析ソフトを購入しております。このソフトは30数万しますので、個人投資家で自分の投資の為に購入というのはハードルが高い商品になっています。ただ、ソフトの開発者が公認会計士であり会計や税務上の数値がかなり信頼性の高い物になっておりお客様に物件を勧めるに当って適...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

また、建築不動産業界で嫌なニュースが出ていました。 「大阪府吹田市の住宅リフォーム会社「ダイジュコーポレーション」による詐欺事件で、奈良県警生活環境課などは３日、詐欺容疑などで新たに同社社長、樫本正雄容疑者（３３）＝兵庫県尼崎市＝ら２人を逮捕、同営業課長、東出和弘容疑者（３８）＝大阪府吹田市、詐欺罪などで起訴＝ら２人を再逮捕した。調べでは、樫本容疑者の指示を受けた東出容疑者らは５月末、架空会社...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

株式市場や外為市場がジェットコースターの様に行ったり来たりして下がっていく現在の市場でも生き残って、しかもあまりロスを出していない投資家としてアメリカの大富豪ウォーレンバフェット氏がいます。彼の投資スタンスは不動産投資においても参考になります。非常に示唆に富んでいるのでバフェット語録を不動産投資に読みかえてみます。 バフェット語録（要約） １．分からない事業をしている企業の株は買わな...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

>>>昨日の続きです･･･ 賃貸募集を行うと 地域の特性がよくわかります。 たとえば、 横浜以西の京急沿線で賃貸募集を行うと 風俗関係者や外国人の入居希望者が多い。 大久保、東新宿、上野、入谷、御徒町といったエリアも その傾向があります。 意外なのは日本橋界隈。 ビジネスマンの単身者や 企業幹部のセカンドハウスのイメ...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

【EMPメルマガバックナンバー　2006/12/23号】 ＞＞＞前コラムの続きです 被害者の多くは売却を希望されているオーナー様。 とくに、多額のローンの残債が残っているオーナー様が 被害にあわれているケースが多いようです。 「ワンルームマンションの売却をお考えではありませんか？」 と電話がかかってきます。 ロ...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

【EMPメルマガバックナンバー　2005/9/16号】 「水災」をカバーするとすれば、 『住宅総合保険』（火災保険よりワンランク上） に加入していなければなりません。 しかし、実際は「見舞金程度」しか支払われず、 損害額には遠く及ばないことが多いようです。 ※住宅の場合は床上浸水、店舗・事務所の場合は地盤面より ４５ｃｍ以上の浸水が支払い対象にな...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

【EMPメルマガバックナンバー　2005/7/16号】 もちろん、Aさんの情報力、決断力が紙一重勝っていたといえます。 （ちなみに、価格下落時は『相場』では売れません。 　すぐに相場が販売価格を下回ってしまいますから、 『相場』をさらに下回る価格で売り出さなくてはなりません。 　投資家は苦渋の選択を迫られますが、 勇気を振り絞って損を出せる人が逸早く...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

【EMPメルマガバックナンバー　2004/1/25号】 通常は、名義書換料・承諾料などの名目の金員を 地主さんに支払って承諾を求める慣行が成立してます。 譲渡の場合の承諾料としては譲渡価格の3〜5％や借地権価格の10％、 建替えの場合は更地価格の5〜10％などの取り決めが多いようです。 （増築の場合は更地価格の3〜5％。以上あくまで目安です。） もし地主さ...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

【EMPメルマガバックナンバー　2004/1/18号】 収益物件の中には、「借地権付建物」という物件が多くあります。 弊社の「物件一覧」にも借地権の建物はいくつかあります。 借地権付物件の長所・短所を論じる前に、 みなさんには「借地権」について基本的なことをご理解いただくため、 数回に分けてご説明したいと思います。 一言で「借地権付物件」と言っても、...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

毎月第1土曜日に開催しております「無料相談会」では、ほとんどの方が“はじめて”リッチロードにお越しくださる方たちです。みなさん「どんな会社なのかな？」と興味津々でお越しくださるようです。 でも時々、弊社の顧客の方で、「よーく考えたら、わかんなくなっちゃったんだけどね」とご自分のお考えを整理するために、わざわざお越しくださる方もいらっしゃいます。 先日の相談会のときには、弊社の大...（続きを読む）

徳田 里枝

（不動産投資アドバイザー）

続きです 　 　 当初の家賃設定に無理があった場合、この条文を盾にとって２年後には必ず『家賃の減額請求』を交渉してきます！ 家賃保証会社が契約を締結する事が目的の場合、契約時に他社と比較して高い家賃設定で保証した場合、２年後に家賃が不相応になるのは当然です。 この時に家賃改訂交渉が難航した場合法律上では、どのようになるのか知っていますか？ 　 　 家賃改訂交渉が難航...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

今日は午後からセミナーですが、 司法書士として登壇します http://www.tojukyo.net/info/20130425.html 本日より、 「平成２５年度不動産税制改正のポイント」DVDが発売されました http://www.bisco24.com/products/detail2969.html 税理士さん向けのDVDとしては第３弾になります 今年は、住宅ローン...（続きを読む）

渡邊 浩滋

（税理士）

火災その他物件に物理的被害があった時、多くの場合、損害保険である程度はカバーできます。（火事が問題ないというわけではありません） その火事が原因や物件内で不測の事故で死人が出てしまった場合は、もうお手上げです。（人的リスクと重なりますが） 新規の賃貸契約時には、入居希望者に重要事項説明をしますが、借主にとってマイナスになる事項（この場合は死人が出ていること）などは必ず説明しなければならない...（続きを読む）

西原 雄二

（不動産業）

マンション投資に陥る20～30代サラリーマン 不動産投資は本来、資金的に余裕がある人が行うべきものです。 万一、投資先で損失が出たとしても、手元資金でその損失を補うくらいの投資家が行っています。 ところが、20代～30代前半の若手サラリーマンが何故かこの不動産投資に陥っています。 ここ１，２年では私のところに不動産投資に関する相談に来られる方のうち、約半数はこの世代が該当してい...（続きを読む）

寺岡 孝

（お金と住まいの専門家）

マンション投資に陥る20～30代サラリーマン   不動産投資は本来、資金的に余裕がある人が行うべきものです。 万一、投資先で損失が出たとしても、手元資金でその損失を補うくらいの投資家が行っています。   ところが、20代～30代前半の若手サラリーマンが何故かこの不動産投資に陥っています。 ここ１，２年では私のところに不動産投資に関する相談に来られる方のうち、約半数はこの世代が該当してい...（続きを読む）

寺岡 孝

（お金と住まいの専門家）

東京23区でもマンション投資は儲からない？？ 東京23区であればどこでも不動産投資に向いていると思われがちだが、本当のところはどうなのか。 当方に来られた相談者の事例をお伝えしよう。 Aさんはインターネットで不動産投資に興味を持ち、とある不動産会社にいろいろと相談した。 というのも、将来のお金の不安が大きく貯金だけではお金が貯まらないと思っていた。そんなことから年収500万円でも...（続きを読む）

寺岡 孝

（お金と住まいの専門家）

マーケットプライスありき、という大前提は動かない。 相場より1万円高ければ、例えば近くの大学や病院を調べて営業に行っても当然に選ばれず、相場観をゆがめるウルトラCもない。 でも、放置せず知恵を絞りだすのがリーシングでもあります。 設定した方向性と戦略がうまくいけばいいのですが、どうしてもぎりぎりを狙うので芳しくない進捗をすることもあります。その際は戦略の再考です。 私の場合、近隣類似...（続きを読む）

大槻 圭将

（不動産業　不動産コンサルタント）

B032.空室を埋める！収益物件の新築リーシング （テナント付け・募集）vol.02 「各住戸の賃料を決める  」 下記のような物件を想定してお話します。 ・世田谷区の新築アパート（軽量鉄骨） ・総戸数12戸　ワンフロア4戸の3階建て ・1K　25平米　10万円前後 私が最初にやることは各住戸の眺望や午前中と夕方の日当たりの確認。 できれば各住戸の中から確認をします。 工事...（続きを読む）

大槻 圭将

（不動産業　不動産コンサルタント）

サブリースが解約できない！? 不動産投資の物件を買うと必ずと言っていいほど付いてくるのがサブリース契約。  サブリース契約はオーナーと不動産業者が賃貸借契約を結びその不動産業者が借り上げるという仕組みで、不動産業者がオーナーに家賃を支払うというもの。 借り上げた不動産業者は別な第三者に転貸（又貸し）し、オーナーと契約した家賃よりも高い家賃で貸し出ししている。 オーナーにとっ...（続きを読む）

寺岡 孝

（お金と住まいの専門家）

インターネットで新築ワンルームマンション投資を誘う広告を見かける。 その内容はこうだ。 “人生の折り返しを迎える40代、年収も1,000万円を超えるサラリーマンも多い。 ところが所得税の税率が上がり始める場合も多く、収入の増加が難しくどうしたらいいのか？ 副業もオープンになる昨今だが、本来の仕事が忙しくてなかなか副業ができない人も多く。 そんな年収500万円以上のサラリーマンの資産形成に...（続きを読む）

寺岡 孝

（お金と住まいの専門家）

【10/9・10の連休開催】投資マンションの売却　個別相談会　開催！ 【面談＆オンライン相談を選択可】  2戸以上の投資マンションを売りたい方、必見！ お問い合わせ&相談会のお申し込みはお問い合わせフォームから。 相談会の詳細はこちら   【相談会のお申し込みについて】 ご希望の日時と面談によるご相談、もしくはオンライン相談のいずれかをフォームにご記入ください。 お問い合わせフォ...（続きを読む）

寺岡 孝

（お金と住まいの専門家）