不動産投資・物件管理 の専門家が生活やビジネスに役立つコラムを発信 (29ページ目)

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・・・EMPメルマガ2007年9月8日号より・・・ 「東大が生んだ戦後最大の商売人」 と言われた リクルート創業者の江副浩正氏（以下、江副さん）。 最近(注：2007.9.8時点)、 その江副さんが2冊の本を出版しました。 1冊は『リクルートのDNA』 もう１冊が『不動産は値下がりする...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・・・EMPメルマガ2007年7月14日号より・・・ 先日、 「（老人ホームに入居しているお母様の）生活費を確保するため」 という理由で ワンルームマンションをお買い上げになったお客様がいらっしゃいました。 「老人ホームの家賃などは年金などで賄えるものの、 　そこでの食費や雑費は別に用意しなければならないので、...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

　　　　　　　　　　　　　　　　・・・EMPメルマガ　2007年7月21日号より・・・ 前職で 融資の仕事をしているときに感じていたのは、 「この仕事はバランス感覚が必要」 ということでした。 金融機関は、 融資したお金の利ざやが収益源です。 お金を貸さないと収益が生まれません。 かといって、 誰にでも融資をすればよいというわけではない。...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

某大手不動産会社の営業マンが収益物件の紹介に来ました！ 　 普段は、電話のアポ段階で判断し断ることが多いのですが、たまたま土地を買取契約した会社の営業マンだったため話を聞くだけ聞いてみようということで・・・ 　 物件の資料を確認すると、まず欲しい書類が揃っていません・・・ 　 当社で買取してほしいと書類を持ってきたにもかかわらず、書類がそろっていない時点で、『この営業マンで...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

【EMPメルマガバックナンバー　2006/12/23号】 ホームページを見て 弊社にご相談にいらしたお客様がいらっしゃいました。 お客様が売却を依頼している不動産業者のやり方を聞いて 「これはおかしい」と思い、 さっそく東京都庁に相談に行ったところ、 結果は案の定、その不動産業者は他にも多くの詐欺事件を起こし、 今年(2006年）12月7日に宅地...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

【EMPメルマガバックナンバー　2006/11/11号】 ＞＞＞前コラムの続きです 滞納問題はさておき、 修繕積立金の不足についてはいろいろな要素が考えられます。 最も多いのは、新築時の分譲業者が売りやすくするために もともとの修繕積立金を安く設定している、という物件。 しかし、物件によっては販売時に一時金としてかなりの...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

【EMPメルマガバックナンバー　2006/10/21号】 先日、あるセミナーに参加してきました。 その中で講師の方から 「著名な不動産ファンド運営会社社長（セミナーでは実名）は 『東京の不動産は利回り０％でも買っていい』　と発言されている」 という話が出ました。 この社長は金融危機真っ只中に外資系資金を日本に呼び込み、 当時誰も手出し...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

【EMPメルマガバックナンバー　2006/09/02号】 ＞＞＞前コラムの続きです 調査では、両者の折り合うポイントとして 「複数地域住居・二地域住居」が注目されているとしています。 確かに、弊社のお客様で地方にお住まいの投資家の方なのですが、 「リタイア後は東京に遊びに行くときの拠点として使う」 として、少し広めの物件を投資用とし...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

【EMPメルマガバックナンバー　2006/08/12号】 ＞＞＞前コラムの続きです 全世帯数620.4万世帯（平成32年）のうち、 最も多い世帯は単独（一人）世帯で271.3万世帯。 全世帯数にしめる割合も35%に上ります。 平成12年と比べて51.8万世帯も増加します。 大幅な増加が予想される単独(一人)世帯ですが、その構成は大きく変化...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

【EMPメルマガバックナンバー　2006/08/05号】 日経新聞東京版に 「素顔の東京」(街のイメージ調査06から)という連載記事が載っています。 その中で、先日『女性が生活しやすい街』のランキングが載っていました。 1位　自由が丘 2位　吉祥寺 3位　青山 以下、白金、二子多摩川、下北沢、恵比寿、代官山、 麻布・広尾、三軒茶屋...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

【EMPメルマガバックナンバー　2006/04/22号】 ＞＞＞前コラムの続きです 企業融資と違うのは、経営者の経営能力を見る代わりに、 勤務先や勤続年数、年収、その他の負債など、 個人としての返済能力を見る点です。 ２つ目は、（実務的なことですが）担保評価は収益還元法での評価ではなく 「土地価格＋建物価格」で評価されるということで...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

【EMPメルマガバックナンバー　2006/2/2号】 デベロッパーは自転車操業の業態です。 土地を確保し物件を供給し続けなければ、 売上も上がらず会社は倒れてしまいます。 入居者確保が可能であろうとなかろうと （駅から徒歩圏であれば“新築時は”入居者確保が可能だと思いますが） 造って売らなければならない宿命にあります。 物件を造るより ...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

【EMPメルマガバックナンバー　2006/1/27号】 私はまだ読んではいませんが、 今週発売の週刊新潮・週刊文春がライブドアの暗部について 取り上げているようです。 先週友人のジャーナリストに会ったとき、 「（常識的に考えれば金融庁証券局が動くべき事件なのに） 　なぜ東京地検なのか」 「なぜホリエモンはいきなり逮捕されたのか」 ...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

第11回金持ち大家さん(R)実践塾　【やっぱり企画が重要！- 購入前建替え前に調査すべきこと！】 ７月12日１５時より三鷹で開催します！ いつもと時間が違いますのでご注意を！！ 今回の金持ち大家さん(R)実践塾は、大家さんだけではなくこれからアパマンを購入する人にとって重要な内容です。　新規購入、２棟目、３棟目の購入、建て替えの時に必要な知識を得る...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

当たり前のことですが、空室を埋めるのも、入居者を決めるのも、入居者との万一のトラブルも、管理会社の広告力・営業力はもちろんですが、担当者の力量が大きく左右します。 空室で苦しんでいる時でも、誰でもいいから入居者を決めればいいというわけではありません・・・ とはいえ、入居申し込みが入ったにもかかわらずカード審査に落ちたからと言ってすぐに断るのも・・・ 自社の物件で...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

【EMPメルマガバックナンバー　2005/10/28号】 滞納常習犯はクセになる。 最近は滞納の確信犯も多いようです。 始めの頃は家賃が遅れることに罪の意識もあるようですが、 大家さんから催促も無く３ヶ月たち、 半年たつと完全に罪の意識もなくなるそうです。 半年も溜まってしまうと、まず払えません。 そこで、大家さんは「今までの滞納家賃はチ...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

【EMPメルマガバックナンバー　2005/10/7号】 まずは「物件担保」です。 担保の価値は「金融機関による物件評価」×「掛け目」で決まります。 「掛け目」というのは、 担保価値下落リスクに備えた金融機関の安全弁のようなもので、 評価の7〜8割で設定します。 物件評価が売買価格と同額だったとしても、この掛け目があるため、 「頭金が2...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

【EMPメルマガバックナンバー　2005/10/2号】 公的金融機関や住宅購入の提携ローンは、 借りる方によって金利が違うということはありませんが、 金融の世界ではこれが一般的ではありません。 借りる人それぞれで金利が違うのが普通です。 金融機関からすれば、 「債務者によって貸倒リスクが違うので金利が違うのは当然」という論理です。 （「リスクと金...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

【EMPメルマガバックナンバー　2005/9/9号】 具体的にいえば、 我々が投資用ワンルームとして有望と見ている地区で、 記事の中で投資対象として 「高利回りで、しかも需給面の不安も少ない」駅として取り上げられたのは、 文京区の「江戸川区」「護国寺」「白山」のほか、 城東地区の「錦糸町」「森下」「住吉」「大島」、 城南・...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

【EMPメルマガバックナンバー　2005/8/19号】 一見「地方切捨て」と読めなくもない施策ですが、 人口減に伴う税収減により、 全部の既存インフラの維持ができなくなるための苦肉の策でしょう。 このような政策は、結果的にさらに都市圏の魅力を高め、 さらに人口の集中を呼ぶものと推測されます。 「人口の増加する地域に投資する」と言うのは、 ...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

【EMPメルマガバックナンバー　2005/7/23号】 また、仮に売買価格が時価であっても、 債務者の財産が不動産から隠匿や消費しやすい金銭に代わることによって 債権者としては強制執行などの行為が困難になりますので、 判例などでは、「原則、詐害行為となりうる」としています。 売主さんが売却代金をどのように使うかによって、 この売買が債権者から詐害行為...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

【EMPメルマガバックナンバー　2005/7/9号】 私がＡさんとお話をしていつも感心させられることは、 ・投資基準がはっきりしておりブレない。 　よって、判断がはやく、結果的に他投資家に先駆けて物件取得が出来る。 ・情報収集に熱心で、勉強家。 　宅地建物取引主任者だけでなく測量士補などの資格もお持ちで、 　また首都圏の再開発地域や新線などの情報もよ...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

【EMPメルマガバックナンバー　2005/7/2号】 一方、少しでも就職や昇進に有利なようにと、 「ダブルスクール」といって大学＋専門学校に通う学生や 夜間大学に通う社会人も非常に多くなりました。 先日、横浜駅近くのある物件の調査を行った際、 管理人さんから意外なことをお聞きました。 その物件は繁華街に近い立地ながら、 入居者のうちなんと約4割が...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

【EMPメルマガバックナンバー　2005/5/14号】 ご存知の通り賃料も下落傾向にあります。 「少しでも安い賃料を」探す入居者が増えています。 弊社では、賃貸募集の際に賃料と管理費を分けるケースが増えてきました。 たとえば、７万円の賃料を６万５千円の賃料と ５千円の管理費に分けるというやり方です。 そうすることによって、 インターネットの検索で...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

【EMPメルマガバックナンバー　2005/4/23号】 インターネットサイトのＡｌｌ Ａｂｏｕｔが、 「住んでみたい街ランキング」を発表しました。 年齢別のランキングなど細かいことは発表されていませんが、 インターネットを通じたアンケートを集計したものなので、 ワンルームマンションやアパートの入居ターゲットである 学生や独身社会人など、比較的若い年齢層の声が ...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）