不動産投資・物件管理 の専門家が生活やビジネスに役立つコラムを発信 (35ページ目)

「ドンドン良くなる法華のたいこ」というコトワザは、物事が徐々に良く「なる」様子を、打てば打つほど上手になる、法華宗のウチワ太鼓の「鳴る」にかけたものです。と、わたくしは長いあいだ信じておりました。 ところが今ほどYAHOOの辞書でしらべましたところ、「ドンドン良くなる」は間違いで、「段々良くなる」が正しいのだそうです。思い込みってスゴイですねェ。お会式（えしき）などで、「ドンツクドンドン...（続きを読む）

徳田 里枝

（不動産投資アドバイザー）

前回の続きです。 1.自由が丘で 2.広めの1Kを 3.女性限定にする 「3.」について・・・これ、女性単身者にしか分からないかもしれませんが、安心なんです。 「エントランスに男の人がずっと立ってて私がオートロックに入ると同時に中に付いてきた」 「エレベーターで乗り合わせたら最初に階数ボタンを押すのが恐い」 「隣の住戸の騒音がすごい。でも男の人なので言いにく...（続きを読む）

大槻 圭将

（不動産業　不動産コンサルタント）

「江戸ツ子の生まれぞこない銭を貯め」という川柳があります。息子が無尽講にでも入ろうものなら、父親が「てめェなんか、オレの息子じゃアねェ！出て行きやがれ！」と勘当してしまうというのですから、江戸っ子というのはヨクワカラナイひとたちですねェ。 わたくしの大好きな落語家の古今亭志ん生師匠なんぞ、その上を行きまして。「金なんか貯めようたって貯まるもんじゃアありませんナ。巡り合わせですナ。」なんて...（続きを読む）

徳田 里枝

（不動産投資アドバイザー）

わたくしの母キヨコさんが、毎月20万円も！生活費がかかる、というお話の続き・・・ （だんだん親不孝な物言いになってきましたねェ） わたくしがこれから10年間も、老体にムチ打って、キヨコさんのために毎月60万円ずつ貯めるという設定は、けっこう泣けるものがありますねェ。 7,200万円の現金をコツコツ貯めるのがカメだとしたら、今度はウサギのおはなし。 ウサギは現金を準...（続きを読む）

徳田 里枝

（不動産投資アドバイザー）

今日はミッドタウンを少し掘り下げて紹介してみます。 まずエレベーターの扉が開くと、ホワイトとブラックと大理石で作られたシャープなホールに眩しい外光が差し込み、同行していたスタッフから「おおっ」と声が出ました。 存在感のあるシャンデリアに目を奪われつつ廊下へ入れば「こんな廊下アタシ初めて！」状態でした。 分譲マンションですと、「一生住む」ことを前提に購入される方もいらっしゃる...（続きを読む）

大槻 圭将

（不動産業　不動産コンサルタント）

売却か？　建替えか？ 　 　 今年３０歳になる木造アパートを３ヶ月ほど前から管理しています！ 先月、退去者が出てはじめて室内を見ました！ ２年ほど前に耐震補強工事や屋根など手入れはしてるものの室内の床がきしんだり、建物自体が若干傾いてる(住んだり耐震上の問題はない)こともあり、リフォーム代金が３０万円から４０万円かかります。 もう１室退去予定のため一時金...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

行って来ましたユニゾンタワー^^ 東中野の大規模マンション、東中野パークタワーと一緒にそびえ建つ新築タワーマンションです。 仕事柄、色んなタワーマンションに行きますが、このユニゾンタワー、眺望がパーフェクトでした。 よく雑誌なんかで「新宿の夜景はココから見よう」なんて特集やってますよね。 パークハイアットからはパークハイアットが見えないから、実はセンチュリーサザンタワーの方が...（続きを読む）

大槻 圭将

（不動産業　不動産コンサルタント）

いきなりですが、わたくしの母は今年71歳になりまして、名前をキヨコさんといいます。若い頃は「ビジンハクメイって言うから、アタシはきっと50歳までしか生きられないワ」と自慢げに申しておりましたが、50歳ははるか昔にとっとと過ぎ、今の勢いでは100歳まで元気一杯でいてくれそうです。親が長生きしてくれるのはとても有り難いことですが、キヨコさんが100歳になったころには、わたくしもなんと！80歳のおばあち...（続きを読む）

徳田 里枝

（不動産投資アドバイザー）

「不動産投資」の分野に引越ししてもこの賃借人向けコラムを続けます。 物件オーナーの中には、賃貸物件のニーズやトレンドなど、「今」を知っておきたい、という方がいらっしゃるかと思いますので・・・ で、本題です。今、注目度No.1の「ミッドタウンの賃貸マンション」。その中でも今回は''「東京ミッドタウン・レジデンシィズ」''を紹介します。 結論から言うと、久しぶりに「おぉーっ」と...（続きを読む）

大槻 圭将

（不動産業　不動産コンサルタント）

『金持ち大家さん(R)実践塾〜アパマン経営の寺子屋〜』 ９月８日１３時半から、第５回金持ち大家さん(R)実践塾を開催します！ 今回のテーマは、 【まだまだある空室対策】-入居の旬を見逃すな！-です！ 　 今回の実践塾は、空室を埋めるための募集ノウハウと不動産会社と上手に付き合う方法などをお伝えします。 上記のことを知り空室を早く解消したい大家さ...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

ウソのような本当のお話・・・ 地方で賃貸アパートやマンションを経営している大家さんは特に注意してください！ ある記者さんから聞いたというお話ですが、地方にある賃貸マンションですが、常に空室があると報告を受けていたそうですが、実は、このマンションは満室経営だった・・・ どういうことかというと、大家さんは東京に住んでいるため管理会社から報告を受けるだけ・・・ 管...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

一方、同じ新聞(日経新聞8月3日)の9面には 『港区、1年で倍に（新築マンション販売価格）』という記事が載っています。 港区が前年同期（06年上期）と比べ 港区が99.5%高、次いで千代田区が90.6%高。 調査結果を発表した不動産経済研究所によれば 「都心部ではマンション販売価格の上昇に富裕層がついてきており、まだ上昇する」 と分析しているようです。 ...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

昔、私が賃貸の営業をしている頃は、常にスリッパを車に積んでいました！ 　 もちろん今でも、現場用と新築用のスリッパを分けて持ち歩いています。 　 が、最近の賃貸仲介をする営業マンはスリッパすら持ち歩いていません・・・ 　 　 スリッパがないと、靴下やストッキング、ひどい場合は裸足で室内を見学することになります。 　 これでは、せっかく綺麗にクリーニングしても足跡...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

まもなく梅雨明けですね！ 　 梅雨時の空き部屋の管理方法です。 　 室内を締めきりにしていると玄関を空けた瞬間、《もわっ》としますよね！ 　 しかも、排水の臭いなんかしたら最悪です。 　 勉強会でもお知らせしていますが、水まわりの排水溝にはラップをして臭気対策を・・・ 　 微香料の芳香剤を設置して、パウダールームやバスルーム、トイレの換気扇をつけっ放しにしま...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

入居者が求めているもの！ 　 理解していますか？ 築２０年以上の古いアパートだから入居者が決まらなくてもしょうがない・・・ と、諦めていないで、入居者が求めているものを知ってください。 古い物件の場合は、多額のリフォーム費用がかかると思われていますが、２年間空室の築３０年の部屋を、貸室診断した結果、たった１２万円でバリューアップが可能でした。 細かい事で...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

　 入居審査の方法！ こんなことがありましたので、特に自主管理している大家さんのためにお伝えします！ 第２回の実践塾でもお話した内容です。 募集だけ複数の不動産会社に依頼している場合、手数料欲しさに適当な入居者でも契約してしまうというとんでもないことがよくあります。 ひどい不動産会社になると、入居申込書すら大家さんに見せることなく、...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

今日は社員の宅建講習がカブリまくって、結構人がいないので、三茶本店に出社しました。 で、そんなときに限って僕は二年ぶりの軽い発熱T_T 幸い鼻水くらいなので、結構ボーっとして気持ちいいかもですが＾＾； 毎年やってくる宅建試験ですが、大体一年目が勝負みたいです。 一度落ちると、面倒になってなかなか受からない、なんてよく聞きます。 最近、弊社管理物件のオーナーが挑戦しようかな、なん...（続きを読む）

大槻 圭将

（不動産業　不動産コンサルタント）

★保証期間中は当初の家賃が完全保証されるという誤解 　 リスクを回避したいから選択した家賃保証が逆に大きなリスクになる事があります。 最近、３０年一括借り上げシステムと新聞紙上を派手ににぎわしていますが、３０年間ずっと同じ家賃で保証されるのでしょうか？ 答えは、ＮＯです。 契約期間中家賃は確かに保証されますが、設定された家賃がそのまま保証されるわけではありません。 ...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

不動産賃貸から不動産投資への分野間のお引越しが完了しましたので、またちょこちょこ更新していきたいと思います＾＾ 最近は・・・ワールドビジネスサテライト（WBSテレビ東京　平日23:00~）の取材を受けたり、新しく作るマンスリーマンションの企画をしたり、そんな感じです。 そういえばこのマンスリー、物件オーナーへの新商品として期待できるカタチに仕上がりそうです。ご期待ください。 あとは、7...（続きを読む）

大槻 圭将

（不動産業　不動産コンサルタント）

『金持ち大家さん実践塾〜アパマン経営の寺子屋〜』 ４月２２日１３時半から、第２回金持ち大家さん実践塾を開催します！ 今回は、『誰も話したがらない不動産管理会社のウラ話！』と題して、カウンターの向こう側で話している事・・・をお話します。 　 　 もちろん、それだけではなく今回参加する事により、 ★管理会社の入居者募集の裏側を知ることができます ...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

今、マンション建設業者の大小にかかわらず、建設用土地の取得・建設計画が 郊外へ急速に広がってきております。 私の住んでいる地域でも、私が引越ししてきた１０年前にマンション建設ラッシュがあり、 その後ぱったりとなくなっていたのですが、ここ数ヶ月の間に 「マンション建設が始まった所が１ヶ所」 「マンション反対行動が起きている所が１ヶ所」 「周辺住民に建設を行う手紙が投函さ...（続きを読む）

大間 武

（ファイナンシャルプランナー）

次にアパートの管理についてお話しいたします。 アパートの管理状態は、「建物全体」で判断します。判断のポイントは2箇所あります。 1.まず主要構造部分である、屋根・外壁・鉄部・廊下・階段部分の保存状態を見ます。 ・屋根が白っぽくないか、雨といは新しいか ・外壁のタイルが浮いてないか、塗装がはげてないか ・窓のサッシや階段の手すりなどの鉄部が錆びてないか ・床部分に...（続きを読む）

徳田 里枝

（不動産投資アドバイザー）

こんにちは、リッチロードの徳田です。 今日はいよいよ、具体的な『物件の選び方』へと、お話しを進めていきたいと思います。 ひとくちに『物件の選び方』と申しましても、「マンション（区分所有）」と「アパート（一棟もの）」では、 選ぶポイントが少し違ってまいります。 それはどうしてかと申しますと、（極端な言い方で申し訳ないのですが） マンションは“収益を生む箱”であり、アパートは...（続きを読む）

徳田 里枝

（不動産投資アドバイザー）

『物件の選び方〜初級者編〜』では、とても初歩的な内容からお話しさせていただきました。 1.予算 まず、物件を選ぶ前に、『投資』ですので“ご予算はいくらですか？”というところからスタートします。『予算』というのは、無理なくご準備できる現金のことです。 2.購入方法 そして次に、“現金で購入するのですか？”“ローンで購入するのですか？”ということになります。 購入方法は...（続きを読む）

徳田 里枝

（不動産投資アドバイザー）

part-10 からつづきです 営業マンは物件のことなど理解していません･･･ 営業マンがいなくても、入居者が勝手に物件のことを確認できるように、ＰＯＰなどで物件説明をしたり、大家さんからの暖かい挨拶文や地域情報、近所の地図、メジャーやレイアウトができるような大きな図面など入居者が喜びそうなことを考えればよい訳です。 　 ↓　当社の募集部屋です / いずれも入居済です h...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）