不動産売買登記と司法書士の役割

司法書士の芦川京之助でございます。

不動産の売買による名義変更登記における司法書士の役割について説明いたします。

司法書士は、不動産についての名義変更登記を代理して登記申請します。
不動産の名義変更登記については、ご自分で登記申請できるものもあります。
ですが、不動産を購入した場合の名義変更登記については、通常、不動産の最終売買代金の支払いをした日に、登記申請します。

即日に登記申請する理由は、万が一、二重売買などの理由で、購入者以外の人名義に登記されることを防いで、確実に、購入者の権利（所有権）を確保する必要があるからです。

ですから、不動産の名義変更登記を職業とする司法書士に依頼する意味があります。

そこで、不動産、特に、中古のマンションや戸建、土地を購入される場合の名義変更登記について、不動産を購入される時から最終の売買代金の支払いまでの間に、司法書士がどういう役割をするのかを説明いたします。

不動産の売買契約の締結

購入したい不動産を不動産仲介業者を介して見つけた場合、仲介業者は買主に代わって、売主の仲介業者と売買代金などを交渉します。
売買代金など交渉がまとまった後、売買契約書の締結をします。買主、売主双方が売買契約書に署名、押印します。

その際、通常、手付金のやり取りをします。この手付金は、売買契約成立後に、契約を解除する場合、買主は手付金を放棄して解除でき、売主は手付金の倍（２倍）を支払って契約を解除できることを意味します。
ですので、一旦、売買契約を締結すると、契約の解除を買主、売主の一方からの契約解除は、なかなかできないことになります。

この売買契約を締結する際に、通常、次の点について検討、確認します。
・住宅ローンを利用して購入の場合は、金融機関の選定(住宅ローンの金利、保証会社の保証料など)
・火災地震保険の選定
・仲介業者に支払う手数料（確認）
・司法書士の選定（名義変更の登記費用）
・引渡し日
・引越し業者の選定（引越し料金）

登記費用の見積書の作成

不動産の名義変更登記の手続をする司法書士に、登記費用の見積書を作成してもらいます。（司法書士報酬の自由化）

司法書士は、仲介業者から、次の書類を受け取り、見積書を作成します。
・売買契約書
・不動産の登記事項証明書
・固定資産税の評価証明書
・住宅ローンがある場合は住宅ローンの金額
・家屋が居住用か否か

住宅ローンの申込み、審査

買主が不動産を購入する資金として、金融機関から住宅ローンを利用する場合は、金融機関に住宅ローンの申込みをし、金融機関はその審査をします。

買主が金融機関から住宅ローンを利用する場合、通常、売買契約書には、特約事項として、買主が住宅ローンの審査が通らない場合は、売買契約を白紙解除にして、売主は受け取った手付金を買主に返金する、という特約が記載されます。

住宅ローンの金銭消費貸借契約

金融機関の住宅ローンの審査が通った場合、買主は金融機関で住宅ローンの金銭消費貸借契約や保証会社の保証委託契約を締結します。

金融機関に書類の受領

買主が住宅ローンを利用し、金融機関と金銭消費貸借契約を締結後、司法書士は、事前に、金融機関から抵当権設定登記書類を預かります。

売買代金の最終決済

売買代金の最終決済日（残代金の支払日）に、所定の場所、時刻に、買主、売主、仲介業者と司法書士、住宅ローンがある場合は金融機関が立会います。

この際、司法書士は、買主、売主双方から、登記申請に必要な書類の受領、本人確認、意思確認を行います。

売主について抵当権などがある場合、買主に名義変更するための所有権移転登記を完全にするため、この登記を阻害するすべての抵当権などの登記も同時に抹消登記する書類も確認します。

これら、買主に完全に所有権を移転することを確認して、買主に代金の支払い、金融機関に融資の実行をしてもらうように、促します。

これで、買主から売主に売買代金の支払いが行われます。
このことにより、買主は売主から購入した不動産の引渡しを受けることができます。

司法書士は、この後即日、登記所に登記申請します。この登記の申請、登記所の受付により、登記がこの時点で登記されたことになります。

登記が完了すると、買主は司法書士からいわゆる権利証（登記識別情報通知）を受け取ります。
実際の登記の完了日は、登記申請後、通常、１週間から２週間です。この期間は、不動産を管轄する登記所によって異なります。

登記の完了

登記が完了しますと、司法書士は登記所から、いわゆる権利証となる「登記識別情報通知」や登記完了証などを受領します。

司法書士は、買主に、権利証となる「登記識別情報通知」、登記完了証、登記事項証明書（登記所の登記記録情報の証明書）を引き渡します。住宅ローンの金融機関には、抵当権設定登記の完了書類を引き渡します。

買主が司法書士から受領する「登記識別情報通知」は、将来、不動産を売却するときなどに必要な書類となりますので、大切に保管します。この登記識別情報通知は、絶対に、再発行されません。

登記事項証明書（登記所の登記記録情報の証明書）は、いつでもだれでも登記所で取得できます。

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