不動産業者も見落とす、物件購入の落とし穴‐【11：ゴミ置場】

今回の「不動産業者も見落とす落とし穴」シリーズでは、

ゴミ置場が新設できないケースを説明致します。

ゴミ置場を設置できないとはどういうことかと言いますと、

そこまで清掃事務所が取りに来てくれない場合のことです。

そして、この清掃事務所の対応については、行政区によって違います。

例えば○区では、既存の集積所がどうしても利用できない時は個別で

対応してくれるのに、△区では原則として個別対応はしていないが、

町会や近隣住人と再三話し合っても、どうしても利用できる集積所が

確保できない場合は、仕方ないので個別で対応するなど。

ひどいところでは、どんなにゴミ屋敷のようになろうが、

どれだけ近隣とゴミ出しについてモメようが、個別対応は

絶対にしないというところもあります。

そのような清掃事務所の地域で、ゴミ問題に巻き込まれたら

大変なストレスになると思います。

ということで、万一の時に、本地前に新設できるかどうかの確認を

清掃事務所にする訳ですが、その際、新設できる・新設はできない

を分けるポイントがあるので、そのポイントを伝えた上での確認が

必要になります。

ポイントとしては、

『前面道路が私道かどうか』です。

私道の場合、維持管理は所有者などが行っています。

ゴミ回収の際に路面を傷付けたり、私道内を汚したりで、

所有者や住人からクレームがくることを避ける為、

清掃事務所が取りに来ない場合があります。

取りに行く条件として、

『私道所有者全員の承諾書取得』などが言われます。

尚、私道であっても、通り沿いに既存の集積所があり、

既に収集車が行き来している場所なら、承諾書などが

なくとも新設できる可能性がありますので、そういった

ところも押さえた確認が必要です。

次のポイントとしては、

『私道公道に限らず、周辺の公道への通り抜けできない』また、

『車が通れる広さがない』です。

ゴミ回収には清掃車が横付けできること、バックやUターンの無い

立地状況でることを求められることが多いです。

ドン付きの道路や狭い道路の場合、断られるケースもあります。

ただ、これも地域によってはバックで入ってきてくれるところも

ありますし、狭い場合は軽の清掃車で対応してくれることもあります。

回転広場のようなスペースがあると、ドン付きでも対応してくること

もあります。寛大なところでは、私道で承諾がもらえなれなければ、

作業員が徒歩で入って回収しますという地域もあります。

もちろん、徒歩回収でも私道をゴミで汚したらクレームがつくと、

断固として協力してくれないところもあります。

そして、

・私道

・行き止まり

・狭い道路

などの話をしましたが、

『その通り沿いに既存の集積所がない』場合は、新設が困難であったり、

過去に作ろうとして断念した経緯がある可能性が高いなど、新設の

困難度が有る程度想像できます。

例として、画像1のような分譲地があったとします。

元々一軒の大きなお宅があった土地を

A・B・C・Dの4区画に分割された物件です。

東側も南側も公道です。

既存集積所は南対面側の角地(赤丸)付近で、東側公道沿い。

通常の不動産売買なら、特に問題視されることもなく、

「東側道路沿いに既存の集積所がございます。利用、維持管理は

周辺住民と協議の上、買主の責任にて行い、万一、既存集積所が

利用できない時は、本地前に設置する必要があります」

程度の説明で売買が成されます。

この地域の清掃事務所では、「個別は絶対しませんが、

公道沿いで2棟以上利用するのであれば、新設できますよ」

とのことでした。

一見、既存の集積所が断られた時は、南側公道にAB区画利用の、

東側にCD区画利用の集積所を新設して問題解決に思えます。

しかし、この南側道路は公道ですが行き止まりで、通り抜けができません。

この立地状況を伝えた上で再度確認すると、南側公道沿いではゴミは取りに

行きませんとの回答でした。

ちなみに、この区の清掃事務所のスタンスは

どのような状況になっても、近隣住人とモメても、

ゴミ屋敷になっても、徒歩やバックなどの方法もとらないし、

個別対応もしないという地域です。

この分譲地の西側には、数年前に3棟新築された戸建てが

ありますが、やはり新設はされていなく、既存の集積所を

利用しているようでした。

その集積所前の土地所有者が寛大な方で協力的なら問題なく

利用できますが、万一、断られてしまったら、本地B区画

購入者は、どうしても新設可能な道路沿いの第三者に、

承諾・協力してもらわないと、ゴミを出す場所がないことに

なってしまいます。

元々一世帯のところが数棟の分譲地となって販売され、

ゴミの量も複数世帯分に増えるので、今回の分譲地も

既存集積所を快諾してくれるとは限りません。

道路や土地の狭い都心部などでは、特に嫌がられるかもしれません。

これは前回のコラムで紹介した現場でも同じことが考えられます。

地域担当の清掃事務所で確認する際は、

こういったポイント(立地状況)や詳しい住所地を伝えた上で、

最悪の場合、その行政区の清掃事務所はどこまで動いてくれ

るのか、しっかりヒアリングすることが大切です。

次回は、「ゴミ置場に関するリスクヘッジ」について説明したします。

不動産業者も見落とす、物件購入の落とし穴【9：ゴミ置場の注意点】

http://profile.ne.jp/w/c-86968/

不動産業者も見落とす、物件購入の落とし穴【10：利用できるゴミ置場がないケース】

http://profile.ne.jp/w/c-86980/

不動産業者も見落とす、物件購入の落とし穴【11：ゴミ置場が新設できないケース】

http://profile.ne.jp/w/c-87037/

不動産業者も見落とす、物件購入の落とし穴【12：ゴミ置場に関するリスクヘッジ】

http://profile.ne.jp/w/c-87057/