大家さんとＦＰのマンション経営．7 マンションの寿命

大家さんとＦＰのマンション経営コラム、前回に引き続きマンションの「修繕にスポット」を当ててみたいと思います。

突然ですが、最近のマンションの寿命は何年ぐらいだと思われますか？構造にもより鉄筋のマンションなどの場合は減価償却費の法定耐用年数を目安にすれば５０年程度なんじゃないか？と思われます。

管理や修繕状態にもよりますが、実はおよそ８０年もつんですね（レンタルできるかは別として）。人間の寿命と同じぐらいですね。うまく手入れしていれば１００年とも言われています。

それだけに修繕計画がしっかり遂行されている物件の価値が高い事も納得ですね。不動産業者さんの使用している不動産の価格をさていするＰＣソフトの項目でもしっかりマンションの価格算定に「修繕計画がある」などがあります。

一応の目安ですが

１．外壁などの塗装や防水処理　１０年周期

２．換気扇・エアコン・アンテナ　　１５年周期

３．エレベーター・宅配ボックス・機械式駐車場　２０年周期

４．共用の水道管　１２年周期

と部位ごとにザックリとした交換サイクルを出してみました。１０年ごとに各部の大規模修繕が必要で、２０年めは施設設備の寿命とも被る為に多額の予算が必要なのがお解りでしょう。

マンション建築時には収支シミュレーションをＦＰ等が収支計画書としてお持ちする事が多いのですが、「修繕」と言うアフターメンテナンスもしっかりと別にして修繕計画書を作成しておきたいところです。

画像はよくある修繕計画書のサンプルです。設備のサイクルと、支出がグラフにして算出され、資金ショート等に備えられる物になっています。