大家さんとＦＰのマンション経営．4

不動産を買う時のポイント

１．立地・・・条件の変更が不可能なので最重要ポイント

２．利回り・・・収益性の目安。努力次第で上げる事も出来る

３．稼働率・・・現在の稼働率を目安に今後の収入予想

４．ライフサイクルコスト・・・建物本体や、管理会社等の維持管理費

５．ビジネスパートナー・・・ノウハウ、状況に合わせたアドバイス

以上５項目が基本です。

１の立地を基本にして不動産選びをする事になります。価格の下落・賃料下落・空室率の上昇など全ての要素に関連します。

２の利回りは現在の賃料収入が投資額に対してどの程度入って来るのかの目安です。周辺物件と比較したり、コスト面の見直しをする事でネット（賃料収入からコストを引いた実質的な利回り）を上げる事もできます。

３の稼働率は常に高回転物件でも１００％は理論上あり得ません（退去後のリフォーム期間があるため）繁忙期にリフォームが迅速にできて、入居を逃さないスケジュールを事前に業者と打ち合わせる事が大切です。空室リスクは大家さんの最大の悩みですね。現在の優良な入居者の囲い込み、新規の入居を誘導できる物件創り、仲介業者任せにしない独自の営業を実践している大家さんも増えてきています。

４のライフサイクルコストは建物の修繕費や、管理会社の選定などグロス（賃料収入の総量）をいかにキープできるかがポイントです。修繕費は各部の損耗ごとのスケジュールでリフォームしないと入居率の低下、建物価値の下落につながります。サイクルごとに発生する修繕費に備えて積み立てておく事が大切ですね。また管理会社の選定も大切です。大家さんができる作業などは交渉の余地があるかも知れません。入居者のクレームに管理会社が十分に対応しきれない場合もありますので丸投げにしない大家さんになる事が大切です。

５のビジネスパートナー選びは、施工会社や管理会社の場合もありますが利益が絡む為に中立なアドバイザーや、セカンドオピニオンも必要かも知れません。例えば空室率が上昇してきた、新築時の賃料の目安は？修繕費負担が平準化できるキャッシュフローを立てて欲しいなど様々ですね。

以上の項目を参考に見通しの良いマンション経営を計画して行きましょう