「取引態様」の見方について

重要事項説明書には、「取引態様」が明記されます。

取引態様から、不動産業者がどのようにその取引にかかわっているのかを

判断することができます。

取引態様の種類としては、

「媒介」、「代理」、「売主」

の３種類があります。

実務的なポイントは、宅建業者が「売主」なのかどうかです。

宅建業者が売主の場合は、消費者保護の観点から、

宅建業法で、自ら売主に対する８つの制限があります。

　・自己の所有に属しない不動産の売買契約締結の制限

　・クーリングオフの適用

　・損害賠償額の予定等の制限

　・手付額の制限

　・瑕疵担保責任特約の制限

　・手付金等の保全

　・割賦販売の契約の解除等の制限

　・所有権留保等の禁止

ここで、実務的に一番重要なのは、瑕疵担保責任の話だと思います。

瑕疵担保責任とは、物件に瑕疵（欠陥）があった場合にだれが責任をとるかということです。

瑕疵担保責任についての原則は、民法で規定があり発見してから１年以内

に請求を受けたものとあります。

ただし、不動産業者が自ら売主になる場合は、

宅建業法で、瑕疵担保責任期間が、目的物の引渡しの日から二年以上となる特約より

買主が不利となるものを無効としています。

したがって、不動産業者が自ら売主となる場合の不動産売買契約で、

瑕疵担保責任免責や、瑕疵担保責任期間２カ月といった条項はすべて無効となり、

その場合は、原則である民法の規定に準じます。

参考までに、売主が不動産業者でなければ、瑕疵担保責任についての取り決めは自由です。

築年数が古かったり、売主に資力がなければ、瑕疵担保責任を免責にすることも良くあります。

また、「媒介」と「代理」の場合には、通常は、仲介手数料が発生します。