不動産市況とリスクについて

皆さんこんにちはリヴァックスの巻口です。

今日は不動産市況についてお話していきます。

不動産市況というと思い出されるのが、1980年代後半から

のバブルと、2004年頃からのミニバブルでしょう。

2006～2007年頃、都心では不動産の新価格、新々価格

など不動産の価格がうなぎのぼりに上昇していたことは、

みなさんご記憶されているでしょう。

また、その後の不動産進行会社の倒産ラッシュも記憶に

新しいことだとおもいます。

表1にあるとおり、2008年は上場企業の倒産のうち9割を

不動産・建築関連銘柄が占め、2008年一年間で実に25

社も倒産しました。

2009年になって若干勢いが弱まったというもののそれでも11社の

倒産という状況に、不動産各社も金融機関もバブルがはじけたこと

を実感したというわけです。不動産価格は軒並み下落し、「どこまで

不動産価格は下がるのか」という雑誌記事も多かったのが2009年

でした。2010年の3～4月頃は一転して「不動産市況回復か」という

ニュースが目に付くようになってきました。

現在はマンションデベロッパーを中心に用地などの仕入れ競争が

活発になってきており、再度不動産活況の兆しが見え初めてきた

という状況です。

さて、このように好不況の波が非常に激しく見える不動産ですが、

同様にリスクも非常に高いのかというと実はそうでもありません。

止まることができないという意味で、「事業として不動産業を行う」

という場合のリスクは当然に高くなります。

それは仕入れ続けなければ、売るものがなくなり利益を得ることが

できないからです。事業であれば、景気が良かろうが悪かろうが

常に物件を仕込み続けなければなりません。そのため、景況が

悪くなれば倒産の憂き目にあうこともあるでしょう。

さて、仕入れ続ける必要がない個人投資家にとっても状況は同じ

なのでしょうか。

ご理解いただきたいのはサイクルというポイントです。

今までの話でわかるとおり、不動産というのは一定期間あがり続け、

一定期間で下がり続けということを単純に繰り返している特性が見

て取れます。

ポートフォリオ理論では、リスクというのは実は大きく２つのパート

から成り立っています。

１つは分散投資不可能な市場全体の動向に左右されるリスク。

これをシステマティックリスク（市場リスク）といいます。

もう１つはその資産独自のパフォーマンスに左右されるリスク。

アンシステマティックリスク（個別リスク）といいます。

一般に資産形成でリスクを分散できるというのはアンシステマティック

リスク（個別リスク）の方を指し、システマティックリスクつまり市場の

リスクは分散できないといわれています。

少々難しい話になってしまいましたが、要するに不動産業界が高い

リスクであると考えた前述の理由は市場の動向のことを指しており、

それ自体は、つまりシステマティックリスクは不動産の場合、単純に

上がり下がりの一定サイクルを繰り返していることに過ぎないという

ことです。

アンシステマティックリスクは不動産の場合は単体でヘッジ可能です。

つまり資産選定の段階の取捨選択で対処できるリスクなのです。

イメージ図１で表記されているように市場リスクは数年～十数年単位

で上下動するサイクルがあります。

他方個別リスクは常にあるものの、大きな変動はありません。

いくら市況が悪くても家賃は払わなくてはならないのは、皆さんも

実体験として理解していることでしょう。であればよい立地のよい

管理の物件をきちんとメンテナンスすれば個別リスクはヘッジできる

ということはお分かりいただけるはずです。

一方で売却しようと思ったらそれは時期をみなければならないという

ことです。

バブルの絶頂期に購入して、バブル崩壊後に売却するということは、

なるべくしてなった結果ということです。

残念ながら不動産は売りから入るということはできませんが、市場

リスクがサイクルを描いているということがわかれば資産形成上で

非常に有効に機能するのではないでしょうか。

今はボトムかトップか、それを見極めることが肝要ということです。

次回は投資戦略についてお話してみましょう。