大家業はハイリスク

昨晩は住宅維新会議「ハ会」　http://hakai.jp 第3回「賃貸上等ｗ」でした。

私もパネラーとして登壇させていただきました
実際の様子はコチラをご覧いただくとして、⇒　http://www.ustream.tv/channel/hakai　

私が問題視しているのは、D建託社やLパレス社などが郊外に建てる、何の工夫もない賃貸住宅。それが税金の優遇と一体化して、無能な大家を量産し（＝賃貸住宅が大量に建てられるということですが）ている現状。
すでに賃貸住宅の空家率は１８％に達している（地方ではさらに多いと考えられます）状況下、なおかつ長期的な人口減少トレンド＋東京圏以外のほぼ全ての道府県で人口は転出超過となっている、つまり域内人口減少しているのにも関わらず、まだまだ建設が止まる気配はない。

建てられた賃貸住宅は4年後には空室が目立ち始め、手の施しようがなくなる。当たり前ですよね。全く同じものが大量に建てられたら、誰でも新しい方が良いに決まっています。築年数とともに競争力を失っていく住宅。大家はインカムがなくなり、建物はスラム化し、いずれは都市機能にも悪影響を及ぼすことが予想される。
現在はそういう状況です。

この状況を生んでいる根源は何なのか？
昨晩はそこにスポットを当てたわけですが、私がもっとも問題と考えているのは税制。
その中でも相続税。いわゆる「小規模宅地の特例」ってやつですね。
土地のまま相続すると、相続税を正規の税率で持ってかれるが、事業用の建物（＝賃貸住宅）を建てておけば、相続税が約半分になる。そういう制度です。
それに加えて、負債と相続税金の相殺。これも認められている。
つまり、土地の相続が予想される場合は、借り入れをして賃貸住宅を建てると、劇的に相続税が安くなる。そういう制度なのです。

おわかりの通り、この優遇制度は住宅が不足していた時代に「あなたの土地を、不足している住宅のために供してください。」そういう意味で作られた制度です。
それが、現在まで温存されてしまっている。業界の既得権化してしまっている。
既に住宅は十分足りている現在においてもなお、住宅をつくり続ける理由になってしまっている。

誰だって、相続税が半分になるといわれたら、それにひょっとしたら賃収まで得られるかもしれない、そう耳元で囁かれたら、きっと建てることを選ぶでしょう。しかも「相続」という待ったなしの状況下において、それが判断されるわけです。
すでに住宅供給が過剰な現在において、供給することにインセンティブがある制度になっている。
これが問題の根源。

大家業ってそんなに楽ではないですよ。
賃借人も様々です。平気で家賃を滞納する人も少なくありません。
そうなった場合、どう対処しますか？
賃借人が夜逃げをしたとしても、部屋の中に残された動産を触ってはいけない、知っていますか？
日本の法制は大家に非常に不利になっているのです。

住宅余りの現在において、建てること、そして大家になることは非常にリスキーな選択なのです。

つづきはまた。