住宅ローンを借換えする場合の考え方 - 住宅ローン選び - 専門家プロファイル

西垣戸  重成
EYE-PLUS コンサルティング事業部 部長
兵庫県
不動産コンサルタント

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閲覧数順 2017年09月25日更新

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住宅ローンを借換えする場合の考え方

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 キャッシュフロー表を利用した借換えシミュレーション

 

事例の設定条件

 
 7年前に新築住宅を購入。借入時には、将来の金利上昇を予想し段階金利を選択していたが、これかからも低金利が続くと予想し、11年目からの金利上昇リスクを軽減するために借換えを計画したケースとしてシミュレーション。


 家族設定 ご主人38歳、妻38歳、長男11歳の3人家族
 現在の残債 2500万円  
 返済の残期間 23
 金利 1.9(1年~10年目)、3.4(11年目以降)





※上記のキャッシュフロー表を作成するためのデーターは、簡潔になるよう弊社が任意に入力したものです。



 現状のままでは、2013年(11年目)の金利上昇車の購入予定、そして2017年からの大学生になる子どもの学費などが家計を大きく圧迫し、とうとう2021年には家計が破綻する危険性があることが判明。そこで借換えを検討することとなった。




                             
   

 2010年1月、変動金利型の住宅ローンへの借換えを実施する計画で、金利上昇リスクを考慮したキャッシュフロー表を作成。将来の家計収支を確認することとなった。



 金利 1.075(当初5年)、2.075(6年目~)、3.075(11年目~)






※上記のキャッシュフロー表を作成するためのデーターは、簡潔になるよう弊社が任意に入力したものです。

 

 借換え前は、2021年以降から家計収支が急激に悪化する状況だったが、借換えによりかなり改善されることが判明。ただし、データー上では家計破綻の可能性がなくならないことから、今後の生活費、車の買換えの時期や金額リフォーム時期や金額、そして妻の収入などの見直しが必須事項となる。

一方、2045年以降の老後資金に当たる預貯金が、借り換えにより約360万円も黒字になることが判明。全般的に十分な余裕があるわけではないが、借換えにより将来に明かりが見えたといえる。

 

何種類ものシミュレーションにて判断することが大切 

 この事例は借換え時の考え方をご紹介するもので、変動金利への借換えを積極的にお勧めするものではありません。実際には、全期間固定型も候補にいれるなど、何種類かのシミュレーションを行い判断することが大切です。

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