金利動向を考えた意外な住宅ローン選択ポイント

住宅ローン相談をしていて、気になるのは金利の動向です。長期固定の住宅ローン金利は長期金利、つまり10年国債利回りの動向に大きく影響を受けます。

国債が増発されているにも関わらず、現時点ではギリシャ問題の影響もあり10年国債の利回りは上昇していません。しかしながら、ひとたび国債の信頼性が揺らぐと、国債の買い手がつきにくくなります。そうなると国債の金利を高くしなければ、買ってもらえません。今すぐという話ではありませんが、長期間では可能性を考慮する必要があるのではないでしょうか。従って、昨年後半からは、住宅ローン金利の急上昇の可能性を以前より厚く考慮し、アドバイスしています。

さて、住宅ローン金利の上昇の可能性を意識した時、住宅ローンの選択で気をつけるべきポイントは何か？普通に考えると金利のタイプですね。現在が低金利で今後上昇すると判断するならば、固定金利を選択するのがセオリーです。

金利のタイプは当然として、私がこのところ気にしている住宅ローンの選択ポイントが実はもう一つあります。金利のタイプ（例えば変動金利・固定金利）の選択がもちろん最重要なのですが、もう一つ大切なのは実行金利の適用時期です。

例えば、マンション購入で引渡しが4ヶ月先といったケースでは、普通に金融機関で住宅ローンを借りると4ヶ月先に住宅ローンの融資が実行され、その実行時の金利水準が適用されることになります。その時まで実際の借入金利はわからず、その間に金利が急上昇しても泣くに泣けないということになります。

また、注文住宅の場合は、最初に土地を購入し、また途中でハウスメーカーに着工時や上棟時に中間金を払います。金融機関によって対応は異なりますが、建物が竣工するまでに支払った融資は「つなぎ融資」として、その期間は金利だけの支払いとなり、竣工後に本当の住宅ローンの融資となることが多いのです。この場合、数十年に渡って返済する住宅ローンの金利は、竣工後の金利水準が適用されることになります。最初に金融機関を選んだ時から少なくとも4～6ヶ月は経った時点の金利となるのです。 

そこで、住宅ローン金利の上昇が見込まれるタイミングでは、実効金利の適用時期が"融資実行時"ではなく"申込時"の住宅ローンを借りる、あるいは組み合わせて借りるという選択も、状況によっては考慮した方がよいでしょう。

実行金利の適用時期が”申込時”の住宅ローンは、数が限られています。有名なところでは財形住宅融資ですが、民間金融機関で魅力的な商品もあります。

最終的には、個々のスケジュールを慎重に考え”融資実行時”の住宅ローン商品とメリット・デメリットを充分に比較した上で判断することになりますね。

もう一つの対処策は、住宅ローン契約の仕方です。注文住宅の場合、契約を分けることによって全額ではないですが金利の適用時期を早めることができるケースもあります。これは金融機関によって対応が異なり融資の諸費用も変わってくるため、よく話しながら検討する必要があります。

これから実行金利の適用時期がますます重要になるタイミングが来るかもしれません。あまり知られていませんが、現実的に返済を考えれば知っておきたいポイントですね。