1管理料徴収方式
2転貸(サブリース)方式
3不動産所有方式
ここでは収益物件を賃貸マンションと想定して、それぞれの方式を見ていきたいと思います。
1管理料徴収方式
会社は、個人の所有する不動産物件の管理を行うことで管理料収入を得ます。管理業務の内容としては、以下のようなものになります。
・物件の清掃、照明等の取替え、見回り
・入居者募集、賃貸借契約書の作成
・家賃の入金管理、敷金の精算業務など
ここで税務上問題となるのが、「適正な管理料」ですが、これは一概にいくらとは決められません。
この管理料の高い・低いをめぐっては、税務署と納税者の間で過去に多くの裁判が行われ、おおむね家賃収入の5%前後となっているようです。
2転貸(サブリース)方式
会社が一括して個人の物件を借り上げ、会社は空室があってもなくてもオーナーに一定の管理料を保証します。
従って、会社は空室のリスクを負うことになりますので、1の管理料徴収方式よりも高い管理料の設定が可能となります。
3不動産所有方式
会社が物件(建物)そのものを取得することで、家賃収入を100%会社に移すことができます。
ただし、この方式では、会社がその物件を取得できるだけの資金を用意しなければなりませんし、不動産の移転にかかる登記代や不動産取得税などのコストもかかります。
また、所有者が変わるため入居者との賃貸借契約書の書き換えも必要になります。
この場合も、やはり「適正な価額(時価)」で法人へ売却しなければなりません。
不動産管理会社設立を検討する際は、事前によくシミューレートして、管理方式を決定しましょう。
参考:不動産管理会社設立のススメその1
このコラムの執筆専門家
- 木下 裕隆
- (東京都 / 税理士)
- 木下裕隆税理士事務所/有限会社TAC 有限会社TAC代表取締役 税理士・CFP
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平成21年に事務所を新築し、今までの敷居の高い税理士事務所のイメージを取り払い、気軽に来ていただけるよう明るいカフェのような事務所作りを目指しました。独立開業・法人設立から相続・事業承継まで、どんな些細なことでもお気軽にご相談ください。
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