【不動産投資でカモられないための相談事例】投資用マンションを購入する基準ってどこにあるの？？

投資用マンションを購入する基準ってどこにあるの？？

年齢　33歳　年収　700万円程度　貯金　300万円

都内に勤める大手企業のサラリーマンの相談事例

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＜Question＞

投資用ワンルームマンションの購入について、物件や条件の基準がわからず迷っています。

京浜東北線沿いで都内の新築マンションで、駅までは徒歩２分程度。物件としては悪くないと感じています。

物件額は2,300万円。

借入金が2,000万円、金利が約2.5%の35年払いです。

設定されている家賃は8.7万円程で、家賃保障の95%分にあたる8.3万円程度が家賃収入になる予定です。

９千円の共益費を差し引けば実質7.4万円程度になり、ローン返済が月８万１千円程度なので、月々７千円の持ち出しにはなります。

マンションの管理等は、その物件の販売会社が行ってくれるとのこと。

他の初期投資についても値引交渉があり、買入価格と借り入れの差の１０万円程度で収まりそうです。

さらに家賃保証も期限はなく、立地も駅近なので年数による家賃値下げも大きくないだろう、と担当者の話を聞いて感じました。

販売会社も10年以上やっている信頼のおけるところだと思います。

ただ、はじめから損が見込まれる物件を買いたくはありません。

勉強不足でよく分からない部分もありますが、年金代わりとして将来の老後資金のための投資にしたいと思っています。アドバイスをお願いします。

＜Answer＞

そもそも、不動産投資物件を不動産会社から買う場合、儲かる可能性は低いです。

不動産投資会社のビジネスモデルは、安く物件を仕入れ、自社の利益を物件額に上乗せし、第三者に転売するというものだからです。

それでは、物件自体は市況よりは割高になり、結局のところ、高値掴みをしてしまいます。

不動産を熟知するプロは、市況で売られている物件を不動産投資会社同様に安価で買う、あるいは市況が高い時期には物件自体を購入しないという選択肢をもっています。

高値で摑まされる素人は、簡単に儲けることのできない仕組みになっているのです。

購入目的は「将来の年金代わりに」とのことですが、そう謳って新築ワンルームを若いサラリーマンに販売している業者が多数います。

しかし、はたして、35年後に年金代わりの役目を果たしてくれるでしょうか？

つまり、35年ローンで購入し、返済し終える35年後にマンションがしっかり家賃収入を生み出すように機能しているかどうか？というのが問題なのです。

35年間、何もしないで建物が維持継続できることはありません。

維持するための長期修繕積立金はもちろんのこと、古くなった設備の取り換え費用、水回りの修理費用など、年数が経てば経つほど、お金のかかる機会が増えていきます。

よほど、キャッシュフローがプラスで回っているなら別ですが、ワンルームマンションであれば、よくて年間の収支がプラスマイナスゼロ、新築であればほとんどの場合マイナスですから、大きな修理が一つ入っただけで、自己資金を用意していない人はひとたまりもありません。

また、賃料もたとえ都内の新築物件であろうと35年以上変わらないということはありえません。

賃料は一般に建物の経年劣化に応じて下落します。築年数が１年異なると0.5～1％程度、賃料に差が出てくるのです。

今後の人口減少も加味すると、立地によってはそれ以上に賃料が下落する可能性があります。

空室リスクを避けるための家賃保証というシステムも、セールストークを聞くと安心材料に思えますが、35年間「同額で保証」されることはありません。

家賃保証契約は、その時点での建物の経過年数や賃料相場の実勢に合わせて一定期間ごとに改定されます。

家賃保証契約も気をつけなければなりません。

途中での家賃保証契約の解除には、何か月分ものペナルティを支払わなければならないという条文が入っていることもあるからです。

そうなれば売却するのが困難になり、そういった相談も数多く受けています。

こうした背景から、そう簡単には儲からないということがよくわかるでしょう。

不動産投資をする意味合いがよく理解できていないと、物件を販売する業者にカモられます。

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アネシスプランニング株式会社

寺岡 孝

電話：03-6202-7622

メール：info@anesisplan.co.jp

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