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- 向井 啓和
- みなとアセットマネジメント株式会社
- 東京都
- 不動産業
-
03-3442-2709
任意売却物件購入のデメリットを事前にご紹介しますので、これらのデメリットを乗り越えても良い物件を安く買いたい方のみ任意売却物件はトライされた方が良いと思います。
任意売却物件のリスク
１． 任意売却物件の物件管理は通常あまり良くない
２． 任意売却物件の情報開示は信頼性が低く、情報開示のタイミングは遅い
３． 任意売却物件は売主側の債権者との調整に非常に時間を費やす場合が多い
４． 任意売却物件の居住者は家賃の滞納や遅延の常習者の可能性が高い
５． 任意売却物件の退去後の修繕は思わぬコストが掛る事もある
上記提示した内容を説明します。
１． 任意売却物件は競売になるかならないかの物件になる為物件の管理全般が緩くなっています。まず、物件の大規模修繕が実施されていない、物件の小規模修繕も実施されていない、入居者の更新手続き等もされていない、入居者のクレーム対処もされていない、単純に清掃等もされていない等です。よって、普通の所に住んでいる人からすると許容出来ないレベルの状態になっています。
２． 任意売却物件は銀行への返済が滞っており所有者の物件にたいする愛着も低下しています。その為、物件の建物関係の書類を誤って処分していたりと物件情報の管理が良く行われていません。また、物件の売却も仕方無く行うというレベルのため情報開示も相手の事を思いやってタイムリーにする事は期待できません。これに多くの買主さんは苛立ち、購入をあきらめられます。
３． 任意売却物件は売主側の債権者がなるべく損失を少なくしたいという事からその額の調整や交渉に無駄と思われるくらいの某大な時間が費やされます。また、債権者の決算数字やその他の諸々の外的要因で状況が変化します。自分以外の第三者の動向に左右されやすいのです。
４． 任意売却物件は、居住者が所有者に対して要求する修繕や清掃等のクレームへの対処が悪いという事もあり賃借人である居住者が所有者に協力的でありません。また、家賃の支払いをそういった事を盾に遅延している等のケースも見受けられます。中にはわざと支払を遅らせている場合もあります。現オーナーと賃借人の関係は任意売却物件では特に良くありません。
５． 任意売却物件の賃貸されていた部屋に対しては適切なフォローアップがなされておらず入居者が退去後に修繕で大きなコストがかかる場合があります。
（注）上記は一般的な最悪の状態を示しています。これよりは良い場合が実際には多いです。）
ご家族の合意を得て物件を買われる場合に上記の様な問題点が見える勇気の必要な物件に対しては主に奥様が反対をされます。自分の住んでいる所とは比べ物にならない状態だからです。当然と言えば当然です…一番多く見られるケースが旦那様が計算上では理解していてもそれを奥様に直観的に拒否されてしまうという場合です。
任意売却物件を買える「度量」とは
１． リスク許容度が高い
（ある程度空室があろうが修繕が必要であろうが乗り越えられる経済力がある。）
２． 寛容である
（安く物件を買えるのでその分売主の我儘や事情を斟酌出来る寛容さがある。）
３． 忍耐強い
（情報開示がスローだったり、相手の動きが緩慢だったりとしても待って対応する事が出来る。）
４． 家族をまとめる力がある
（予想される奥さんの反対も事前の根回しで軟化させる事が出来る。）
確かにかなり割安な任意売却物件ですが、それを買うには実は家族への根回しも重要なファクターの一つになります。http://www.minato-am.com/
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このコラムの執筆専門家
- 向井 啓和
- （東京都 / 不動産業）
- みなとアセットマネジメント株式会社
みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ
東京圏の資産価値が下がりにくい高収益物件の一棟買いなら弊社にお任せください。資金計画から損害保険まで一貫した不動産投資アドバイスを行います。また、金融機関出身の向井啓和の経験を活かし銀行からの投資用ローン融資提供します。フルローン相談
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