年金代わりにならない投資マンション？！

ワンルームの投資マンションは年金代わりにならない

ワンルームマンションを将来の年金代わりに、と謳って新築ワンルームを若いサラリーマンに販売している業者が多数います。

しかしはたして、35年後に年金代わりの役目を果たしてくれるでしょうか？　私は懐疑的です。

要は、35年ローンで購入して、35年後にマンションがしっかり家賃収入を生み出すように機能しているかどうかが問題です。

35年間、何もしないで建物が維持継続できることはありません。

維持するための長期修繕積立金はもちろんのこと、古くなった設備の取り換え費用やまさかの水回りの修理費用など、年数が経てば経つほど、お金のかかる機会が増えていきます。

よほど、キャッシュフローがプラスで回っているなら別ですが、ワンルームマンションであれば、よくて年間の収支がプラスマイナスゼロ、新築であればほとんどの場合マイナスですから、大きな修理が一つ入っただけで、自己資金を用意していない人はひとたまりもありません。

また、長期で保有するならば、災害リスクも可能性として考えておかなければなりません。

欧米などと違い、地震や台風の災害リスクが高いのは理解しておくべきです。

特に気候風土そのものが、日本の場合、住宅にとって過酷な側面があります。

ヨーロッパには、築100年以上経過した高級マンション（アパルトマン）がたくさんありますが、日本の場合、湿気がネックとなって劣化するスピードが速いと言われています。

日本でも、何年も前から「100年住宅」「長期優良住宅」をつくろうということで、国も旗を振っています。

投資用マンションは自分が住むわけではありませんが、資産として30年後に価値があるものなのかどうか、厳しい目で見る必要があるのです。

マンション維持にかかる費用としては、次のようなものがあります。

・管理委託費（家賃収納代行、苦情処理など。家賃の5％程度）

・一般修繕費（専有部設備などの修繕費用）

・原状回復費（退去後の清掃および壁紙張替などの費用）

・入居者募集費（賃料の1～2か月分程度）

・管理費および修繕積立金

・固定資産税・都市計画税

これらを合計した運営経費は、賃料収入に対して20～30％程度といわれます。

この経費率が低いに越したことはありません。特に注意したいのは原状回復費と入居の募集費です。入退去のサイクルが短いと、これらの費用がかかる回数が増えます。

 一般修繕費は水回り設備やエアコン、給湯器などの修理や交換の費用です。

エアコンの交換時期は10年程度、給湯器は10～15年程度といわれています。

修繕積立金は安いに越したことはないと思いがちですが、十分な積立金がないと必要な修繕が行われず、資産価値が下落します。販売に際して、修繕積立金を低く見積もる業者が多いのですが、ほとんどの場合、築年数の経過とともに値上がりします。

修繕積立金が相場と比べて安すぎる物件は要注意といえます。

家賃についてはどうでしょう。

賃料が35年以上変わらないということはありえません。

賃料は一般に建物の経年劣化に応じて下落すると言われています。

築年数が１年異なると0.5～1％程度、賃料に差が出ています。

今後の人口減少も加味すると、立地によってはそれ以上に賃料が下落する可能性があります。

空室の問題もあります。入居者が永遠に住み続けるということは考えられません。

すぐに次の入居者が決まるとしても、入居者募集や室内の原状回復工事などを考えると、少なくとも１か月はかかります。

需要が少ない立地だと２～３か月かかることは当たり前で、その期間中の賃料収入はなくなります。

入退去のサイクルも重要です。

ファミリータイプの部屋であれば入居期間は平均7年程度と言われていますが、投資用マンションの主流であるワンルームタイプは１～２年程度と短いサイクルです。サイクルが短ければ短いほど、空室率は高くなります。

空室リスクを避けるために家賃保証というシステムがありますが、35年間「同額で保証」されることはありません。

家賃保証契約は、その時点での建物の経過年数や賃料相場の実勢に合わせて一定期間ごとに改定されます。

また、家賃保証契約も気をつけなければなりません。

途中での家賃保証契約の解除には何か月分ものペナルティを支払わなければならないという条文が入っていることもあります。

そのために、売却するのが難しいという相談も数多く受けています。

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