その場合、不動産の売買契約書に「融資利用の特約(ローン条項)」が盛り込まれていることが一般的です。
ローン条項(ローン特約とも言う)とは、買主保護のための規定です。
売買契約を締結した後、金融機関に住宅ローンの融資を申し込み、もし否認された場合、ペナルティーなしで売買契約が解除になる・・・
このように理解していませんか?
ローン条項は買主を保護するだけではありません。
じつは、買主に対して次のような義務を負わせています。
1.契約締結後すみやかに住宅ローンの申込手続をおこなうこと
2.融資申込先金融機関名、取扱支店名、融資金額等を明確にすること
3.融資承認予定日を定めておくこと
これは、なぜでしょうか?
ここで視点をかえて、売主の立場から考えてみましょう。
売主にとって、ローン条項付の売買契約は、契約を締結したとはいっても、融資が承認されるかどうか確定するまでは、非常に不安定な状態です。
また、この特約を濫用(悪用)する買主によって、契約解除される可能性も考えられます。
そこで、不動産売買におけるローン条項では、売主・買主間で公平となるように、買主に対して上記のような義務を負わせているのです。
買主に対して、決められた期日までに融資の承認が得られるように、積極的な努力義務を負わせると同時に、融資の条件を明確にさせています。
こうすることで、融資承認が得られないときには、売主がその確認をとれるようにしています。
もう一つ注意点があります。
ローン条項には、次の2種類があります。
1.自動的に売買契約が解除となるもの(解除条件型)
2.買主が契約を解除できる解除権をもつもの(解除権留保型)
もし融資承認予定日までに、融資の承認が得られない場合、上記の1.と2.のどちらになるのか、あらかじめ知っておくことが必要です。
解除権留保型のローン条項のときには、契約解除をするかどうかは買主の任意です。
つまり、買主が解除権を行使しないと契約解除にはなりません。
契約書に記載してある解除権の行使期間を過ぎてしまうと、融資承認の有無にかかわらず、ローン条項による契約解除はできなくなります。
その結果、売買代金が用意できずに、違約金を支払わなければならないということもあり得ることです。
「ローン条項に守られているから安心」と思っている方は、もう一度契約書を確認しておきましょう。
CFP®・不動産コンサルティング技能登録者 永田 博宣
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