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- 向井 啓和
- みなとアセットマネジメント株式会社
- 東京都
- 不動産業
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まず、当然ながら遵法性は重視します。（違法建築の場合には何か問題があって物件を売却という場合にも買い手が付きづらく尚且つ銀行のローンが通りづらくなります。）
建物の担保評価の方に関しては他行や信用金庫でも同じですが概ね積算では下記の様な計算をしています。
建物担保評価は
ＲＣ →190000円×平米数
鉄骨 →185000円×平米数
木造 →140000円×平米数
土地担保評価は路線価×平米数
ローン期間は原則
ＲＣ →30年−経過年数
鉄骨 →25年−経過年数
木造 →20年−経過年数
尚、木造、鉄骨も耐火建築物であれば30年での計算が可能だという事です。他の条件次第で期間は柔軟に対応（特にＲＣに関しては原則よりも緩い基準での対応もなされている様です。）ただ、税務上の耐用年数よりも厳しい基準を適用されています。都銀の場合は税務上の耐用年数を使っているケースが多いですが。
収益還元法の評価は家賃収入の80％の収益に対し、金利6％の返済で収益がプラスなら可という事でした。これは都銀の計算が以前は4％だったのに対して6％という厳しい基準での融資となっております。（これはストレステストと言って厳しい環境下でもこの融資が焦げ付かないかチェック判定する物です。）
以上は原則でありますが、当然ながら原則があれば例外が存在します。例外が適用されるのはそのお客様がその銀行にとって何かしら特別である場合です。例えば、祖父、父の代から取引があるとか、資産背景が良いとか、年収が非常に高いとか、その支店の営業成績が振るわないとか、決算等の前で数字を伸ばしたい等です。概ね、人的担保が非常にしっかりしているか、物的担保が非常にしっかりしている場合に例外が適用されます。
不動産投資への取り組みは不動産投資ローンをいかに克服するかが50％以上の成功のカギを握ります。良く不動産ローンに関して知識や経験、実績のある業者に相談しましょう。
このコラムの執筆専門家
- 向井 啓和
- （東京都 / 不動産業）
- みなとアセットマネジメント株式会社
みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ
東京圏の資産価値が下がりにくい高収益物件の一棟買いなら弊社にお任せください。資金計画から損害保険まで一貫した不動産投資アドバイスを行います。また、金融機関出身の向井啓和の経験を活かし銀行からの投資用ローン融資提供します。フルローン相談
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