サラリーマンにマンション投資は向かない？？【その３】

■出口が見えにくいマンション投資？？

最近の賃貸需要も人口減と首都圏一極集中で、ほかの地域の空室が目立つ。

特に、関西方面。

賃貸の需要は東京に比べると少ない。

そこに来て、いまだに新築の投資物件を建築している。

そのため、中古になった賃貸には集客が難しく、募集条件は年々、

オーナーにとって厳しくなってきた。

例えば、1年ほど前の募集賃料よりも１万円も値下げしている物件でも入居が厳しい。

それだけ、入居する人がいないのが現実だ。

特に、もともと需要が少ない地域で新築が乱立すれば、入居者は新築を転々とし始める。

更新の時期に更新せず、新築に入居するわけだ。

しかも、新築の賃料の方が安い場合もある。

こうなると、中古の賃貸マンション、ワンルームは供給過多のために空室がつづく。

そこで、募集業者は考えたあげく「ゼロゼロ物件、スリーバックシステム」という募集条件を作り、集客をする。

これは、敷金ゼロ、礼金ゼロ、賃貸３か月分キャッシュバックという契約条件だ。

とにかく、入居時の初期費用を安くしていかないと、入居率が上がらない現実が起きている。

これでは、オーナーにとってはローン返済もおぼつかない。

また、退室時の入居者負担があっても請求できず、結局は修繕はすべてオーナー負担。

で、いざ売ろうとなると、購入時よりもはるかに賃料が下がっているので、

利回り的には高値では売れない。

こうなると、出口の見つからない投資マンションになってしまう。

これは、ババ抜きのババを最後まで持つことになってしまい、このゲームから永遠に上がることはできないのと同じだ。

首都圏では、専有面積の広い方が売買価格も賃料も高いのがあたりまえ。

しかしながら、関西圏では賃料の安価な物件しか入居が見込まれない状況になっている。

環状線内でも４、５万の賃料が目立つ。

それでも、空室がなかなか埋まらない。

最終的には、生活保護の対象の賃料設定になってしまう。

そういった方に向けての賃貸ということに…

この事例、やがて全国に波及する可能性は高い。

どう考えても、人口は減っている。

しかも、高額な賃料を払える労働人口は確実に減少している。

こう見ると、早くババ抜きのゲームを終わらすことが重要だ。

サラリーマンの副業が、とんでもない人生の足かせなる日は近い…

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