家賃が下がらない不動産投資とは

・不動産投資で家賃が下がる理由

不動産投資のネックの一つは家賃の下落です。不動産は古くなると家賃が落ちていきます。日本の不動産の数は約6000万戸、他方世帯数は5200万世帯となっています。現状不動産は800万戸余っている状態です。余っているにも関わらず、新築マンションデベロッパーやパワービルダーは物件を売らなければビジネスにならないため、新築物件を供給し続けています。その結果、日本では古い物件は相対的に家賃が下がらざるを得ない状況になっています。アメリカやヨーロッパの不動産市場では新築物件が市場に供給されることはまれであるため、中古の取引が一般的です。

よく欧米と日本の不動産寿命の違いとして、日本は地震大国であるため中古の寿命が短いという指摘がありますが、アメリカでもハリケーンやシロアリ被害がすごく、一概に地震があるからという理由だけで物件が長持ちしないという比較はナンセンスです。特にマンションであれば、東北大震災でも倒壊した物件がなかったことを考えれば、建物寿命が短くなることが家賃の下落の原因ということにはなりません。逆に建物寿命が長くなってきているにも関わらず新築物件が供給されつづけることが、不動産の競争力を阻害していることにつながっているのです。

・不動産投資の競争戦略

　古くなると必ず賃料が下がるというのがこれまでの不動産投資の常識でしたが、ここにきて状況が少し変わりつつあります。弊社REISMのようにリノベーションを行うことで、築年数が30年たったとしても新築物件並みの高い賃料を設定できる事例が少しずつ増えてきています。これまでの不動産業界の常識では、たとえ内装の質をあげる修繕を行っても、建物全体の古さが原因で、修繕価格に見合うだけの賃料を取ることができませんでした。

その結果、費用対効果を考え、できるだけ低コストの修繕を行いたいというニーズにより、大量生産モデルによる似たような内装の物件ばかりが供給されることにつながっていったのです。これは戦略モデルとしては経営学者のマイケルポーターのいうところの「コスト戦略」に位置します。競争相手よりも圧倒的低価格ということが究極のゴールとなり、大量供給できないプレイヤーは価格競争力により収益を圧迫されることになります。当然一般的な不動産投資家は大量供給できるほどの物件規模を補修していないので、収益が圧迫されることに甘んじるしかなくなるのです。

他方でREISMのような付加価値をつけることで勝ち残る戦略を「差別化戦略」といいます。市場に供給されていない強みを武器に価格以外の付加価値で勝負する戦略です。

・家賃維持率１００％で４年間の稼働率９８％の安定不動産投資

　REISMのリノベーション物件を例にとると、2015年1月時点で、シリーズ全体で2600人が入居を待っている状態です。一物件に50人以上の入居待ちがある物件もあり、部屋が空室になってもすぐに次の入居者が決まるサイクルが実現できています。その結果、REIMSの投資物件の4年間の平均空室日数は25日にとどまるという驚異的な稼働率を実現しています。4年間の日数は1459日ですから実に98％の期間が入居者がいる状態で運営できているというのがリノベーションによる成果です。通常一度入居者がでると、経年による価値の減価分を考慮して家賃を下げ、募集をかけてから2～3ヶ月で賃貸がつけばよい方でしょう。つまりどんなに良くても60日から90日の期間は家賃が発生しないのです。その分を敷金礼金などで穴埋めをしていたのがこれまでの常識でした。ところが待ち行列ができていれば、家賃を下げる必要もなく、空室期間も圧倒的に短くすることができるのです。

家賃が下がらない安定不動産投資が投資家の資産価値を維持する一つの解決策です。

巻口成憲　講演

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