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中古マンションの選び方 管理費、修繕積立金には注意!

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ファイナンシャルプランナーの菊池です。

中古マンションの購入時にご相談に来られるお客様には、立地の選び方、価格の妥当性、値交渉の仕方、いろいろお話させていただきます。

その中で、注意してほしいポイントとして必ずお話することがあります。
それが以下の3つの点です。

・管理費と修繕積立金の額
・修繕積立金の残高
・長期修繕計画



先日、中古マンションの購入を検討されておられるご夫婦からご相談がありました。

すでにいくつかの購入候補に絞られておられましたので、そちらの物件概要書を持参していただきました。

すべて神戸市内の物件でしたが、そのなかに、ありました・・・
問題物件が。
その物件を私は以前から知っておりましたので、すぐにわかりました。

そのマンションには、修繕積立金不足という問題があるのです。
以前には長期修繕の工事代が足りず、借り入れをしており、今も少しずつ返済中です。

つまり、その中古マンションを購入すると同時に、持分割合に応じた額の借金を負うということになります。
しかも、世帯数は30世帯ぐらいのマンションなので、1世帯の負担はけっこう大きかったりします。

その分、安く買えるのであればいいのですが、相場並みの価格で売り出されていたので、割高になっていました。

なぜ、こういうことになったのか、それは、単純に販売時に設定した修繕積立金が安すぎてお金が貯まらなかったからです。

神戸市内には、阪神淡路大震災の際に、修繕積立金の多くを使い、残高が少なくなったマンションも多数あるのですが、このマンションは単純にお金を積み立ててなかっただけ。

このマンションを分譲したデベロッパーは、販売時にいつも管理費と修繕積立金を極端に下げて売り出しています。
だから、このマンションデベロッパーが分譲したマンションには注意が必要なのです。


マンションを長年維持管理していくためには多額のランニングコストが必要です。
建物にはイニシャルコストの数倍のランニングコストが掛かり、それを所有者が持分割合に応じて負担しなければならないのです。

中古マンションを購入する際には、修繕積立金がどれだけ積みあがっているのか、毎月の管理費や修繕積立金が安すぎないか、しっかりと確認しなければなりません。

安いマンションが本当に割安なのか、それは将来の負担も考えて判断しなけれななりません。

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