法人化による相続対策② - アパート経営・物件管理 - 専門家プロファイル

渡邊 浩滋
税理士・司法書士 渡邊浩滋総合事務所 税理士 ファイナンシャルプランナー
東京都
税理士

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中村 嘉宏
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(宅地建物取引主任者)
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閲覧数順 2016年12月08日更新

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法人化による相続対策②

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最近、話題になっている賃貸経営の法人化


法人化をすると相続対策になるの?

って質問が多いので、

法人化による相続対策についてまとめます。


前回は、建物のみ法人名義にする建物所有型法人について書きました。

今回は、土地も建物を法人名義にする土地建物所有型法人について書きます。



【土地建物所有型法人】

≪メリット≫
〇個人が所有する土地に対して相続税はかからなくなります。

個人が所有する株式(出資)に対して相続税が課税されます。

⇒やり方によっては、土地で所有しているよりも、株式で所有することで、半分くらいの評価にすることも可能です。


〇株式で保有した後は、その株式を生前贈与することもできます。

⇒不動産を生前贈与すると、登記費用、不動産取得税かかりますが、

株式を贈与しても、移転費用はかかりません。


≪デメリット≫
〇費用が多額にかかる。


【建物の移転コスト】
・登録免許税  建物の固定資産税評価額×2%
・不動産取得税 建物の固定資産税評価額×3%(住宅以外は4%)



【土地の移転コスト】
・登録免許税  土地の固定資産税評価額×2%(売買の場合は1.5%)
・不動産取得税 土地の固定資産税評価額×1/2×3%(地目が宅地の場合)

※個人での借入がある場合、法人での借り換えが必要な場合があります。
この場合、借り換え費用や(根)抵当権設定登記費用などがかかります。


ちなみに、土地建物を相続で取得する場合には

登録免許税が固定遺産税評価額×0.6%

不動産取得税はかかりません。


〇譲渡所得税がかかる。


法人に土地を移転する場合には、売買や現物出資という方法になります。

現物出資でも、法人に譲渡した場合と同様に扱われ、譲渡益に対して譲渡所得税が課税されます。


譲渡の金額は時価で行わなければなりません。
(現物出資の場合は、鑑定評価が必須です)


譲渡の利益が出なければ問題ありませんが、先祖代々の土地であれば、譲渡税が莫大(譲渡金額の約20%)になる場合があります。


≪まとめ≫


土地建物所有型法人には、相続税を下げる即効性があります。

(新規法人の場合は、3年経たないと効果なし)


しかし、多額の費用、譲渡税がかかる場合があります。


法人化することによる相続税の節税額と、

法人化することによるコストを比較しての

判断が必要になります。



今月は、法人化についてのセミナーが2つあります。

7月12日(土)は、法人化の基本的な考え方から、

相続対策までを網羅した内容でお話しします。


7月26日(土)は、法人化の応用・実践編です。
私が昨年より元銀行マンの方と一緒に取り組んでいる、

法人を活用したキャッシュフローを良くする方法を初めて公開!

事例を交えて、わかりやすくお話しします。


2つ聞いて頂けると、法人化については、かなり理解できると思います


=================================    
祝!入居希望者1万人突破記念♪ ウチコミ!まるっと一日講演会
『税理士兼オーナーが語る
大家さん法人化のすべて2014』

================================= 

内容: 〇法人化のメリット、デメリット
   〇法人化の目安
〇株式会社と合同会社の違い
    〇決算期はいつにした方がよい? 他


「大家さんがみずから行動する」ことをテーマに著名大家さんと全国賃貸住宅
新聞 永井ゆかり編集長が国際フォーラムに集結するオーナー向け講演会です。


私は、第1部9:30~10:45に講演します。

日時: 平成26年7月12日(土)9:30~

会場: 東京国際フォーラム会議室 G402(ガラスホール棟)
    東京都千代田区丸の内3-5-1
有楽町駅より徒歩約1分
    東京駅より徒歩約1分

費用: 無料

主催: アルティメット総研

申込:http://uchicomi.jp/guide/owner/seminar/20140712/


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法人を活用した“非常識”不動産投資
~時代に合った不動産投資の賢いやり方~ セミナー
『大家さん専門税理士が教える。節税だけではない!
法人設立の基本と活用法』

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内容: 〇節税にならない不動産投資
   〇節税に使える法人設立
   〇税理士は教えてくれない!借り入れと手残りの関係
   〇キャッシュフローがこんなに違う!法人を活用した実例
   〇司法書士直伝!簡単につくれる法人設立のポイント


※3部制の第1部でお話しします。
不動産投資家さん向けに、私が法人を利用した節税、キャッシュフローが良く
なる法人化の実例などをお話しします。
その他、元銀行員の方が法人での融資についてお話しします。


日時: 平成26年7月26日(土)14:00~16:30(受付13:30~)

会場: ステーションコンファレンス池袋 ROOM3    
    東京都豊島区西池袋1-11-1 メトロポリタンプラザビル12F
   (JR池袋駅メトロポリタン口(7:30~21:00)徒歩1分 池袋駅西口徒歩2分)

定員: 先着20名    

費用: 3,000円

主催: 株式会社フリーダムインベストメンツ

申込: http://freedom-i.com/archives/2766



その他のセミナーもお待ちしています


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『税理士兼税理士が語る!
長期安定経営のための税金対策と空室対策』
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内容: 〇失敗から学んだ賃貸経営
   〇手残りを増やす方法
   〇お金をかける空室対策とお金をかけない空室対策
   〇300万円の修繕をした場合と100万円の修繕を3年間した場合
どっちがお得? 他


※ご参加者全員にグルメカード1,500円分をプレゼントされます。


日時: 平成26年7月24日(木)10:00~11:45

会場: 新宿パークタワー24階 N棟
    新宿パークタワーコンファレンスルーム ParkRoom(パークルーム)
新宿区西新宿3-7-1

定員:100名    

費用: 無料

主催: 東京ガスリース

申込: http://www.tg-lease.co.jp/seminar.html

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『大家さん税理士が解説!
次世代へ資産を引き継ぐために必要な5つのポイント』

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内容: 〇「うちに限ってもめない」と言い切れますか?
   〇節税しながら事業承継対策をする方法とは?他

※3部制の第2部でお話しします。
ご参加者全員に今治のおすみつきウォッシュタオルをプレゼントされます。


日時: 平成26年7月24日(木)13:15~16:15

会場: 千駄ヶ谷 津田ホール
    東京都渋谷区千駄ヶ谷1-18-24
JR千駄ヶ谷駅徒歩1分

定員:500名    

費用: 無料

主催: 公益社団法人 東京共同住宅協会

申込: http://www.tojukyo.net/info/20140724.html

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